20261001-华源证券-房地产政策点评_财政贴息购房贷款_京沪销售制度细则落地_3页_252kb

房地产政策点评总结

核心内容概述

2026年9月底至10月初，我国房地产行业迎来一系列重要政策调整，旨在稳定市场、支持刚需购房、缓解房企资金压力。这些政策主要包括购房贷款贴息和京沪销售制度改革细则，标志着房地产调控从“金融端”向“财政端”延伸，形成供需两端协同支持的格局。

主要观点

1. 购房贷款贴息政策

   • 政策背景：中央财政首次介入购房贷款贴息，标志着房地产需求端支持从金融端向财政端拓展。
   • 政策内容：支持对象为使用新发放商业贷款购买首套住房（含新房和二手房）的居民家庭，所购住房建筑面积不超过120平方米，价格不超过150万元，不包括存量贷款置换。
   • 贴息标准：按贷款本金给予年化1%的贴息，单户贷款上限为100万元，相当于当前首套房贷利率优惠约三分之一。
   • 资金分担：中央与地方财政按90%、10%比例分担贴息成本。
   • 政策效果：官方测算，一笔100万元贷款在贴息期内最多可减少付息近5万元。

2. 京沪销售制度改革细则

   • 政策背景：北京、上海分别于9月24日和28日发布贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见。
   • 核心措施：
     • 新项目预售需单体建筑主体结构封顶，预售资金实行全额、全过程监管；
     • 以8月28日为新老划断时点，对在途项目分类施策，北京明确8月28日前拿地未取工规证项目按新项目执行；
     • 新取得预售许可证的项目需竣工备案后方可发放按揭贷款；
     • 土地款首付比例不低于50%，北京余款2年内缴清、上海1年内缴清（可一定条件下再延长1年），均不计利息；
     • 现房销售定金比例北京不超1%、上海不超3%。
   • 政策意义：缓解房企短期资金压力，为其他城市提供政策参考样本，保留因城施策空间。

3. 市场表现与政策展望

   • 一线城市的市场表现出现改善信号，如8月一线城市新房价格环比由持平转涨0.1%，二手住宅环比上涨0.1%。
   • 国务院常务会议提出“研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施”，政策资源向一线城市倾斜。
   • 市场数据印证一线楼市回暖，行业或将从规模扩张转向品质竞争，库存去化、租金企稳等积极信号显现。
   • 房地产市场处于筑底阶段，核心城市有望率先企稳修复。

关键信息

• 政策时间线：2026年9月29日，购房贷款贴息政策发布；9月24日、28日，京沪销售制度改革细则落地。
• 政策目标：支持刚需购房、缓解房企资金压力、稳定房地产市场。
• 政策实施期限：购房贷款贴息政策实施期暂定1年。
• 政策影响：降低购房者成本，提升购房意愿；优化预售资金监管，保障项目交付；为其他城市提供政策参考。
• 市场信号：一线楼市出现回暖迹象，政策效果初现。

建议关注标的

• 产品力较强的房企：建发国际集团、滨江集团、绿城中国；
• 融资优势突出的房企：华润置地、保利发展、招商蛇口、中国海外发展；
• 二手房交易平台：贝壳-W、我爱我家。

风险提示

• 房地产量价超预期下行；
• 房地产融资资金趋紧；
• 房地产政策不及预期。

投资评级说明

• 证券投资评级：买入（涨跌幅20%以上）、增持（5%~20%）、中性（-5%~5%）、减持（-5%以下）、无。
• 行业投资评级：看好（行业股票指数超越市场基准）、中性（与市场基准持平）、看淡（弱于市场基准）。
• 基准指数：A股市场为沪深300指数，香港市场为恒生中国企业指数（HSCEI），美国市场为标普500指数或纳斯达克指数。

重要声明

• 分析师声明：报告观点为分析师个人看法，不与报酬挂钩。
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