20260901-国金证券-宋雪涛_房地产的新时代_5页_436kb

房地产的新时代总结

核心内容

本文由国金宏观宋雪涛撰写，分析了中国房地产行业在新时代背景下的转型趋势与政策导向。文章指出，房地产行业正从过去的“财技”竞争转向产品力、开发效率和运营能力的比拼，行业将回归本源，形成更可持续的发展模式。

主要观点

1. 政策信号明确，强调高质量发展

• 《人民日报》“钟才文”四连发，释放了清晰的政策信号，强调不走强刺激老路，而是注重投资质量与综合效益。
• 当前中国经济运行质量比速度更重要，应关注科技创新、产业能级和经济可持续性。
• 宏观政策工具箱充足，但不会以牺牲前期风险化解成果为代价换取短期增长。

2. 房地产制度性改革全面启动

• 8月28日五部委联合发布房地产制度性改革文件，从预售、资金监管、开发融资、资本市场融资等多个环节进行系统性重构。
• 新规强调“封顶预售”与“项目交付后解除监管”，预售融资属性弱化，更多承担需求锁定功能。
• 信贷政策优化，包括延长开发贷款期限、个人住房贷款最长期限至40年、优化存量房贷管理等。
• 资本市场支持政策推动房企融资由依赖主体信用转向基于项目信用，鼓励定向再融资与并购重组。

3. 房地产进入“存量时代”

• 房地产市场已从增量转向存量，二手房成交占比上升至50.4%，部分城市超过60%。
• 住房销售面积趋于稳定，但成交结构加速转变，标志着行业进入新阶段。
• 新经济正在取代房地产成为重要经济支柱，行业需适应新发展模式。

4. 未来房地产发展的方向

• 新增开发需求将集中在一线及强二线城市核心区域，低能级城市面临结构性问题。
• 房企将从全国铺摊子转向聚焦具备人口、产业和购买力支撑的区域。
• 开发、运营、管理、资本退出之间的协同能力成为关键。
• 未来房地产企业需具备“柔性开发”、“有温度的物业管理”和“有成长性的资产运营”能力，形成差异化优势。

关键信息

• 政策背景：7月政治局会议与经济数据发布后，政策思路聚焦高质量发展，避免强刺激。
• 改革内容：预售制度、资金监管、开发融资、资本市场融资等多方面进行系统性重构。
• 市场变化：房地产市场进入存量时代，二手房占比上升，行业重心转移。
• 企业转型：房企需转向产品力、运营能力和资产收益，不再依赖高杠杆、高周转模式。
• 行业展望：未来可能形成类似三井不动产的长期不动产运营商，或出现具有中国特色的地产新模式。

风险提示

• 土地出让金超预期回落
• 住房总需求超预期收缩
• 房企开工拿地节奏放缓拖累固定资产投资

团队介绍

• 宋雪涛：美国北卡州立大学经济学博士，发表多篇学术论文与央行工作论文，入选多项权威榜单。
• 张馨月：中国人民大学应用经济学硕士，负责经济政策与财政研究。
• 赵宏鹤：中央财经大学金融学硕士，负责重大战略政策与国际关系研究。
• 孙永乐：中央财经大学产业经济学硕士，负责国内宏观经济与货币流动性研究。
• 钟天：芝加哥大学经济学硕士，负责海外经济与全球货币政策研究。
• 厉梦颖：英属哥伦比亚大学区域规划硕士，负责贸易政策、企业出海与宏观ESG研究。
• 陈瀚学：加州大学河滨分校金融学硕士，负责海外市场分析与大类资产研究。

报告信息

• 报告名称：《房地产的新时代》
• 对外发布时间：2026年8月31日
• 报告发布机构：国金证券股份有限公司
• 证券分析师：
  • 宋雪涛，SAC执业编号：S1130525030001，邮箱：songxuetao@gjzq.com.cn
  • 张馨月，SAC执业编号：S1130525070016，邮箱：zhangxinyue@gjzq.com.cn

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