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上海商办市场报告总结（2017年8月刊）

核心内容概述

2017年7月，上海商办市场整体呈现供小于求态势，新增供应持续低迷，成交量与成交均价波动明显。商业市场供应面积仅为0.66万平米，成交面积为8.19万平米，成交量和成交均价同比、环比均出现下滑或上涨，显示出市场在政策调控下的不稳定性。办公市场则出现了连续7个月零供应的情况，成交量下滑严重，市场库存压力仍然较大。

主要观点与关键信息

一、市场回顾

• 政策高压影响市场：2017年7月，上海商办市场在政策高压下表现冷清，新增供应持续低迷。
• 供应量惨淡：商业市场供应面积环比大幅上升，但同比大幅下滑；办公市场自2017年1月起连续7个月无新增供应。
• 成交量下滑：商业市场成交量环比、同比分别下滑37%和47%，办公市场成交量环比、同比分别下滑41%和75%。
• 价格波动：商业市场均价创历史月度第二高位，环比上升3%，同比上升15%；办公市场均价环比下滑46%，同比下滑5%。

二、商业市场分析

（一）量价走势

• 供应与成交：商业市场供应面积0.66万平米，成交面积8.19万平米。
• 价格表现：均价为28730元/平米，创历史月度第二高位。

（二）区域分布

• 外郊环主导市场：外郊环成交面积占比44%，较6月下降2个百分点。
• 嘉定区表现突出：嘉定区以79套、1.54万平米的成交量位居各区域首位。
• 板块排名：嘉定主城区、青浦新城、松江中部板块分别以1.12万平米、1.09万平米、1.02万平米的成交量位列前三。

（三）项目排名

• 社区商铺为主：成交前十的商业物业中，社区商铺占据8席。
• 销冠项目：菊园新区E02-1地块建造动迁配套商品房工程，位于嘉定主城区，成交面积6257平米，均价24368元/平米。
• 趋势分析：商改住类项目销售渠道受阻，商业地产开发商需转型，加强全产业链协同运营。

三、办公市场分析

（一）量价走势

• 供应停滞：自2017年1月起，办公市场连续7个月无新增供应。
• 成交量下滑：7月成交量8.21万平米，环比、同比分别下滑41%和75%。
• 价格下行：成交均价为23956元/平米，环比下滑46%，同比下滑5%。

（二）区域分布

• 外郊环占主导：外郊环成交面积占比47%，较上月增加1个百分点。
• 闵行、浦东、杨浦领先：闵行以3.86万平米成交量位居区域前三。
• 板块排名：华漕、莘庄、洋泾板块分别以1.86万平米、1.68万平米、1.58万平米的销量位列前三。

（三）项目排名

• 华漕板块热销：恺尊广场以1.60万平米的销量位居办公市场成交榜首。
• 内环项目表现活跃：内环内有7个项目进入榜单前十，包括洋泾板块的龙珠广场、新江湾城板块的建德国际公寓等。

四、库存情况

（一）商业市场

• 库存总量：7月底商业市场可售余量为961.89万平米，环比微降0.5个百分点。
• 区域分布：外郊环区域库存占比超66%，成为主要库存集中地。
• 存销比：按近三个月平均去化速度计算，存销比高达91个月，市场仍处高位。

（二）办公市场

• 库存总量：7月底办公市场可售余量为785.18万平米，较去年同期下降12个百分点。
• 存销比：存销比小幅降至73个月，但仍处于较高水平。
• 区域分布：内环办公可售余量为242.38万平米，外环外办公可售余量为311.08万平米。

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