宋都股份2021年年度报告总结
公司基本信息
- 公司代码：600077
- 公司简称：宋都股份
- 公司全称：宋都基业投资股份有限公司
- 法定代表人：俞建午
- 注册地址：杭州市富春路789号宋都大厦506室
- 办公地址：杭州市富春路789号宋都大厦
- 邮政编码：310016
- 公司网址：http://www.songdu.com
- 电子信箱：600077@songdu.com
财务概况
主要会计数据（单位：元）
| 项目 |
2021年 |
2020年 |
本期比上年同期增减(%) |
2019年 |
| 营业收入 |
7,498,219,048.30 |
7,161,415,260.72 |
4.70 |
4,166,986,134.84 |
| 扣除与主营业务无关的业务收入后的营业收入 |
7,288,792,948.30 |
7,003,812,860.72 |
4.07 |
/ |
| 归属于上市公司股东的净利润 |
-394,332,743.88 |
352,388,842.48 |
-211.90 |
588,130,952.06 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 |
-378,936,313.60 |
540,372,790.14 |
-170.12 |
532,400,479.21 |
| 经营活动产生的现金流量净额 |
2,796,561,972.91 |
193,000,513.11 |
1,348.99 |
-516,357,726.67 |
| 归属于上市公司股东的净资产 |
4,318,360,963.29 |
4,715,631,853.01 |
-8.42 |
4,648,596,865.73 |
| 总资产 |
47,341,785,030.12 |
43,017,114,617.12 |
10.05 |
37,693,516,950.06 |
主要财务指标（单位：元）
| 指标 |
2021年 |
2020年 |
本期比上年同期增减(%) |
2019年 |
| 基本每股收益（元/股） |
-0.31 |
0.27 |
-215.59 |
0.44 |
| 稀释每股收益（元/股） |
-0.31 |
0.27 |
-215.59 |
0.44 |
| 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元/股） |
-0.30 |
0.41 |
-173.15 |
0.40 |
| 加权平均净资产收益率（%） |
-8.74 |
7.41 |
-16.15 |
13.41 |
| 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） |
-8.40 |
11.36 |
-19.76 |
12.14 |
营业收入分季度情况
| 季度 |
营业收入（元） |
归属于上市公司股东的净利润（元） |
扣除非经常性损益后的净利润（元） |
经营活动产生的现金流量净额（元） |
| 第一季度 |
971,617,804.15 |
36,848,149.37 |
37,850,498.17 |
181,170,668.93 |
| 第二季度 |
2,016,551,279.34 |
73,910,120.16 |
70,089,983.09 |
-261,468,670.49 |
| 第三季度 |
1,716,273,246.53 |
-49,901,387.96 |
2,323,311.85 |
916,860,513.25 |
| 第四季度 |
2,793,776,718.28 |
-455,189,625.45 |
-489,200,106.71 |
1,959,999,461.22 |
非经常性损益项目
| 非经常性损益项目 |
2021年金额（元） |
2020年金额（元） |
2019年金额（元） |
| 非流动资产处置损益 |
-3,540,591.26 |
9,549,175.55 |
16,077,547.70 |
| 政府补助 |
13,581,916.12 |
3,313,953.00 |
5,254,680.12 |
| 资金占用费收入 |
25,556,919.14 |
10,447,498.12 |
24,523,479.40 |
| 公允价值变动损益 |
38,209,033.17 |
- |
- |
| 其他营业外收支 |
-86,242,524.30 |
-281,265,584.93 |
7,271,246.20 |
| 其他非经常性损益项目 |
482,893.75 |
906,181.35 |
311,587.02 |
| 所得税影响额 |
-15,596,866.46 |
-68,055,233.77 |
-8,630,169.72 |
| 少数股东权益影响额(税后) |
-12,152,789.56 |
-558,707.13 |
3,671,194.18 |
| 合计 |
-15,396,430.28 |
-187,983,947.66 |
55,730,472.85 |
采用公允价值计量的项目
| 项目名称 |
期初余额（元） |
期末余额（元） |
对当期利润的影响金额（元） |
| 权益工具投资 |
- |
186,059,759.80 |
33,438,495.50 |
| 银行理财产品 |
- |
2,017,998.40 |
17,998.40 |
| 合计 |
- |
188,077,758.20 |
33,456,493.90 |
经营情况分析
主营业务分析
- 营业收入：2021年实现营业收入74.98亿元，同比增长4.70%。
- 归属于上市公司股东的净利润：-3.94亿元，同比减少211.90%。
- 扣除非经常性损益的净利润：-3.79亿元，同比减少170.12%。
- 毛利率：17.74%，较上年下降4.16个百分点。
- 销售费用：29.34亿元，同比下降4.36%。
- 管理费用：53.01亿元，同比增长50.96%。
- 财务费用：45.00亿元，同比增长43.57%。
- 经营活动产生的现金流量净额：279.66亿元，同比增长1,348.99%。
收入与成本分析
- 主营业务收入占比：96.33%，主要为项目集中交付。
- 营业收入变动：主要因项目集中交付。
- 营业成本变动：主要因项目集中交付。
- 毛利率变动：主要因项目集中交付。
行业情况分析
房地产宏观调控政策
- 2021年房地产政策持续收紧，强调“房住不炒”。
- 多项政策限制经营贷流入楼市，增加保障性住房供给。
- 10月后政策有所松动，但整体仍处于调整期。
全国商品房销售情况
- 全年销售面积17.9亿平方米，同比增长1.9%。
- 销售金额18.2万亿元，同比增长4.8%。
- 下半年销售明显降温，10月同比增速降至-21.65%。
土地市场情况
- 全年土地购置面积同比下降15.50%。
- 房地产开发投资同比增长4.4%，增速较上年下降2.6个百分点。
融资与运营
- 短期借款：报告期末较期初下降42.36%。
- 债券及ABS：报告期末存量规模下降为5.93亿元。
- 销售回笼资金：全年销售回笼资金为110亿元，同比增长10%。
- 期末货币资金：76.84亿元，同比增长5.71%。
- 现金及现金等价物：40.64亿元，同比增长23.84%。
公司战略与核心竞争力
战略规划
- 坚持“稳健”为经营理念，聚焦长三角核心都市圈。
- 推行“地产+”战略，发展代建、租赁、产业等多元化业务。
品牌影响力
- 在长三角地区拥有较高品牌知名度和美誉度。
- 连续13年入选“中国房地产企业百强”，4年入选“中国华东房地产公司品牌价值TOP10”。
品质管控
- 提出“品质是我们的信仰，品质是我们的荣誉，品质是我们的生命”。
- 形成四大产品体系：臻享系、优享系、悦享系、乐享系。
风险管控
- 推行全面预算管理，强化业财联动和财务监督。
- 内部年度联合大检查，评估管理盲区，提升风控能力。
人才建设
- 管理团队平均工龄超20年，平均年龄43岁。
- 本硕以上学历占比近91.94%，具备较强的地产整合能力和市场洞察能力。
- 推出“保宋生”、“宋举人”项目，强化人才梯队建设。
房地产开发投资情况
报告期内新增项目
- 新增8宗地块，新增土地面积37.88万平方米，新增总建筑面积101.37万平方米。
- 新增项目覆盖地区：浙江杭州、浙江衢州、浙江宁波、安徽宣城等。
报告期末在建及竣工项目
| 序号 |
地区 |
项目 |
经营业态 |
项目状态 |
项目用地面积（平方米） |
规划计容建筑面积（平方米） |
总建筑面积（平方米） |
投资总额（万元） |
报告期实际投资额（万元） |
| 1 |
舟山 |
柏悦溪湖花园 |
住宅 |
竣工 |
27,442 |
74,093 |
97,959 |
151,130 |
14,721.43 |
| 2 |
舟山 |
悦宸府 |
住宅 |
在建 |
7,133 |
17,833 |
23,339 |
30,000 |
3,373.38 |
| 3 |
舟山 |
都会之光 |
住宅 |
在建 |
40,067 |
80,134 |
108,994 |
96,331 |
13,938.47 |
| 4 |
舟山 |
创世花园 |
住宅 |
竣工 |
71,491 |
130,999 |
167,503 |
201,188 |
28,668.53 |
| 5 |
舟山 |
金宸府一期 |
住宅 |
竣工 |
52,836 |
105,671 |
141,675 |
156,371 |
25,951.60 |
| 6 |
舟山 |
金宸府二期 |
住宅 |
在建 |
56,727 |
124,799 |
171,919 |
171,200 |
12,619.62 |
| 7 |
宁波 |
学林新天地 |
住宅 |
竣工 |
47,945 |
86,301 |
117,036 |
73,900.00 |
21,459.02 |
| 8 |
宁波 |
凤璘府 |
住宅 |
在建 |
43,290 |
108,223 |
157,318 |
162,000.00 |
51,340.18 |
| 9 |
巢湖 |
江宸府 |
住宅 |
在建 |
121,856 |
219,340 |
317,496 |
265,000.00 |
34,268.63 |
| 10 |
南宁 |
江宸合悦 |
住宅 |
在建 |
13,720 |
70,464 |
99,842 |
70,179.00 |
16,190.74 |
| 11 |
贵港 |
天空之城 |
住宅 |
在建 |
61,812 |
185,313 |
245,423 |
120,028.00 |
21,472.92 |
| 12 |
杭州 |
如意云境 |
住宅 |
在建 |
21,450 |
47,190 |
65,626 |
105,000.00 |
79,099.63 |
| 13 |
衢州 |
常山云栖澜山 |
住宅 |
在建 |
69,261 |
103,892 |
160,967 |
188,235.00 |
93,761.88 |
非主营业务情况
资产与负债分析
资产情况
- 货币资金：36.20亿元，期末账面价值为3,620,032,027.68元。
- 其他应收款：25.74亿元，期末账面价值为2,574,458,350.11元。
- 其他非流动金融资产：1.75亿元，期末账面价值为174,627,724.30元。
- 投资性房地产：3.23亿元，期末账面价值为322,713,270.51元。
- 在建工程：5.77亿元，期末账面价值为577,360,000.00元。
负债情况
- 短期借款：18.28亿元，期末账面价值为182,781,302.08元。
- 应付账款：32.84亿元，期末账面价值为3,284,246,656.70元。
- 应付债券：2.01亿元，期末账面价值为200,999,532.65元。
其他重要事项
- 利润分配预案：2021年度拟不进行利润分配，不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
- 审计意见：天健会计师事务所出具了带强调事项段的无保留意见审计报告。
- 风险声明：公司存在各类风险，如市场风险、政策风险等，投资者应谨慎对待。
- 重大风险提示：公司已在管理层经营与分析中详细说明了可能面临的风险因素及对策。
- 资产受限情况：部分资产因抵押担保融资受限，包括货币资金、存货、长期股权投资等。
总结
宋都股份2021年面临房地产行业深度调整，净利润大幅下降，但通过强化预算管理、优化销售渠道、提升品牌影响力及推进“地产+”战略，公司在一定程度上保持了经营稳定。公司财务状况整体可控，货币资金和现金等价物有所增长，同时通过非经常性损益项目对利润产生一定影响。公司继续深耕长三角区域，拓展多个城市项目，推动主业协同效应。尽管面临行业挑战，公司仍致力于提升产品力和品牌价值，以实现高质量发展目标。
