房地产行业深度报告：择地利以应天时，寻找周期分化下的相对收益-20180502-东兴证券-69页-4mb

房地产行业深度报告总结

核心内容

本报告分析了房地产行业的短期、中期和长期趋势，强调了“天时”与“地利”对房地产市场的影响，提出在区域分化背景下，应关注不同城市的供需关系、政策调控和经济人口因素，以寻找具备相对收益潜力的城市及房企。

主要观点

短期（1年内）：政策平稳为主，房价涨速回落

• 供销比与房价走势负相关：供销比低的城市房价上涨压力大，调控政策随之收紧。
• 政策维持边际平稳：多数城市政策将保持稳定，少数城市如沈阳、大连、贵阳、西安、昆明可能收紧。
• 房价上涨速度下降：由于政策调控和信贷收紧，房价上涨速度将回落。
• 短期看好城市：沈阳、大连、南宁、上海、成都、福州、杭州、南昌。

中期（1-3年）：补库存需求仍强，行业小幅下行不悲观

• 待开发土地领先房价1-3年：待开发土地面积增速是房价变动的领先指标。
• 土地面积接近最低点：待开发土地面积已处于近7年低位，开发商补库存需求强烈。
• 去化周期与房价同步：待开发土地去化周期与房价变动基本同步或略有领先。
• 中期看好城市：哈尔滨、大连、呼和浩特、成都、沈阳、上海、南昌。

长期（3年以上）：经济和人口是最主要变量

• GDP体量是基本支撑：GDP与住宅总市值正相关，是衡量城市房地产潜力的重要指标。
• 人口与房价正相关：常住人口增速越大的城市，房价增长越快。
• 人均可支配收入驱动房价：纵向来看，人均可支配收入增长是房价上涨的主要动力。
• 长期看好城市：郑州、武汉、杭州、成都、深圳、广州、天津。

关键信息

行业概况

• 房地产行业已从整体成长进入区域提升阶段。
• 区域差异对房地产市场影响显著，冷热不均。
• 行业指数在2018年5月时点处于相对低位，但估值修复趋势渐近。

投资策略

• 中短期：关注项目分布和土地储备，推荐金地集团、蓝光发展、滨江集团、阳光城。
• 长期：关注区域优势，推荐万科A、保利地产、绿地控股、滨江集团、蓝光发展、荣盛发展。

风险提示

• 短期风险：调控政策大范围收紧、部分房企资金链紧张。
• 长期风险：经济超预期下滑、利率长期上行。

数据支持

表格与图表说明

• 表1：22城供销比低点与调控政策，显示多数城市供销比低点出现在2017年，调控政策滞后于供销比变化。
• 表2：34城调控政策与房价表现，显示房价同比增速高时，调控政策往往收紧。
• 表3：22城供销比及变化趋势，多数城市供销比仍处于低位，房价仍有上涨压力。
• 表4：34城调控政策预测，部分城市可能收紧政策，如沈阳、大连、昆明等。
• 表5：34城待开发土地面积及去化周期，显示多数城市待开发土地面积处于历史低位，去化周期同步或领先房价变动。
• 表6：2006至2016年34城人均可支配收入/人均GDP，显示不同城市间存在较大差异。
• 表7：34城长期判断相关指标，显示GDP与房价正相关，人口与房价正相关。
• 表8：34城经济预测，显示GDP与住宅总市值关系密切。

图表说明

• 图1-8：22城供销比与房价同比，显示供销比低的城市房价上涨压力大。
• 图9-23：34城待开发土地面积与房价同比，显示待开发土地面积是房价变动的领先指标。
• 图24-36：34城GDP与住宅总市值，显示GDP与住宅总市值正相关。
• 图37-45：人均可支配收入、人均GDP与常住人口关系，显示人口和收入是房价上涨的驱动因素。
• 图46-53：人均住宅面积与房价涨幅关系，显示人均住宅面积增长少的城市房价涨幅大。

总结

本报告系统分析了房地产行业的短期、中期和长期发展趋势，指出在“因城施策”和区域差异背景下，应关注城市间的供需、政策、经济和人口变化，以识别具有相对收益潜力的城市及房企。短期以政策和供销比为核心，中期以待开发土地和去化周期为依据，长期则以GDP和人口为主要变量。投资建议中短期关注土地储备和项目分布，长期关注区域优势，同时提示了政策收紧和经济下滑等潜在风险。