20180824-云锋证券公司-佳兆业集团-01638.HK-旧改专家_土储释放助业绩爆发_21页_949kb

佳兆业集团（1638.HK）总结

核心内容

佳兆业集团作为中国地产50强企业，依托其在旧改领域的深厚经验与资源优势，持续受益于粤港澳大湾区的发展机遇。公司凭借低成本、高价值的旧改项目储备，以及在大湾区的强势布局，展现出良好的增长潜力。同时，公司通过优化债务结构，降低了融资成本，增强了财务稳健性。当前估值较低，具备较大的投资价值。

主要观点

1. 受益于大湾区发展

• 粤港澳大湾区2017年GDP超过10万亿元，成为房地产发展的主要驱动力。
• 佳兆业在大湾区深耕多年，土地储备中大湾区占比达58%，远高于行业平均水平。
• 公司在2017年广东销售额排名前十，是区域性龙头房企。

2. 旧改项目为业绩增长引擎

• 佳兆业拥有约2400万平方米旧改储备，货值约1.5万亿元，为公司提供巨大的增长空间。
• 旧改项目拿地成本仅为招拍挂项目的1/10，且位于城市中心，具备稀缺性。
• 旧改项目平均毛利率在40%-60%之间，具备较高的盈利能力。
• 旧改项目贡献度逐年上升，2018年上半年达21%，未来有望进一步释放。

3. 债务结构优化，融资成本合理

• 两年内到期债务比例从60%降至36%，平均债务成本降至8%，利息覆盖比率提升至1.4倍。
• 2018年和2019年现金短债比分别为1.94和2.14，短期偿债能力较强。
• 公司获得“AA+”信用评级，有助于降低融资成本。

4. 低估值，成长性突出

• 当前每股NAV为4.12港元，较8月23日收盘价3.11港元折价32%，估值显著低于行业平均水平。
• 2018年NAV对应PE为5.63x，远低于行业平均PE 7.56x，具备投资价值。

关键信息

土地储备与旧改

• 2017年底土储建筑面积达2200万平方米，其中大湾区占比58%。
• 旧改储备建筑面积达2400万平方米，货值约1.5万亿元。
• 旧改项目平均容积率为4，回迁贡献率50%，货值均价3万元/平方米。

财务表现

• 2017年合约销售额达447亿元，同比增长50%，目标完成度112%。
• 2018年目标销售额为700亿元，预计可完成。
• 2018年净利润预计为56亿元，同比增长83%。
• 2018年每股净利润为0.64元，对应PE为5.63x。

估值与评级

• 当前股价3.11港元，每股NAV为4.12港元，折价32%。
• 目标价为4.12港元，对应2018年PE为5.63x。
• 给予“买入”评级，理由是公司具备成长性且估值较低。

风险提示

• 融资成本高于预期：若融资成本上升，可能影响公司盈利能力。
• 旧改进度不及预期：旧改项目周期长，存在政策和执行不确定性。
• 销售进度不及预期：若销售不及预期，可能影响回款和现金流。
• 楼市调控力度超预期：若调控政策收紧，可能影响销售和市场表现。

盈利预测与估值

总结

佳兆业集团凭借其在旧改领域的丰富经验与大湾区的强势布局，具备较强的业绩增长潜力。公司通过优化债务结构，降低了融资成本，增强了财务稳定性。当前估值较低，且具备较高的成长性，因此给予“买入”评级。然而，需关注融资成本、旧改进度及楼市调控等潜在风险。