20251214-国盛证券-房地产开发2025W50_中央经济工作会议点评_继续_稳地产_16页_1mb

房地产开发行业分析总结

核心内容

2025年中央经济工作会议继续强调“稳地产”，提出“着力稳定房地产市场”，表明政策支持力度仍将持续，房地产行业在2026年仍有政策加码空间。会议重点围绕地产供给端和需求端展开，强调去库存、优供给、清理消费限制、深化公积金改革及推进“好房子”建设。

主要观点

• 供给端：继续推进去库存政策，鼓励收购存量商品房用于保障性住房建设。同时，强调“因城施策”以提高政策的灵活性和针对性，推动“好房子”建设，以改善性需求为主导，提升好房子在内需中的地位。
• 需求端：坚持内需主导，清理消费领域不合理限制措施，高质量推进城市更新，深化住房公积金制度改革，旨在释放服务消费潜力，提升市场活力。
• 政策导向：政策受基本面倒逼进入深水区，预计2026年政策力度将超过2008、2014年。地产作为早周期指标，具备经济风向标作用。
• 行业格局：行业竞争格局改善，头部国央企及少量混合所有制和民企在拿地和销售方面表现优异，品质房企将更受益。
• 城市偏好：未来重点看好一线、2/3二线及极少量三线城市，这些城市在销售反弹时表现更佳。
• 供给侧政策：收储、处置闲置土地等政策有新变化，一二线城市仍为主要受益者。

关键信息

行情回顾

• 申万房地产指数：本周累计变动幅度为-2.6%，落后沪深300指数2.54个百分点，排名第28。
• 个股表现：本周上涨个股共19支，下跌个股95支。涨幅前五为万泽股份、中润资源、珠江控股、苏州高新、格力地产；跌幅前五为绵石投资、亚太实业、阳光股份、荣丰控股、天地源。
• 重点房企：上涨前五为融信中国、建业地产、富力地产、龙光地产、世联行；下跌前五为时代中国控股、雅居乐集团、中国金茂、禹洲集团、绿景中国地产。

新房成交情况

• 30城新房成交面积：本周为172.2万平方米，环比下降2.5%，同比下降45.3%。
• 一线城市：新房成交面积47.3万方，环比-8.6%，同比-47.4%。
• 二线城市：新房成交面积99.0万方，环比+0.3%，同比-33.0%。
• 三线城市：新房成交面积25.9万方，环比-1.1%，同比-66.3%。
• 累计数据：今年累计30城新房成交面积为9130.9万方，同比-13.4%；一线城市为2447.0万方，同比-9.9%；二线城市为4492.4万方，同比-13.2%；三线城市为2191.6万方，同比-17.5%。

二手房成交情况

• 14城二手房成交面积：本周为195.9万方，环比增长2.7%，同比下降30.0%。
• 一线城市：二手房成交面积85.2万方，环比+4.3%，同比-33.0%。
• 二线城市：二手房成交面积80.9万方，环比+0.9%，同比-53.0%。
• 三线城市：二手房成交面积29.8万方，环比+3.2%，同比-42.0%。
• 累计数据：今年累计14城二手房成交面积为9844.5万方，同比增长6.3%；一线城市为4075.2万方，同比+7.1%；二线城市为4508.1万方，同比+5.2%；三线城市为1261.2万方，同比+7.3%。

投资建议

• 评级：维持行业“增持”评级。
• 推荐方向：
  1. 地产开发：H股包括绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股包括滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份。
  2. 地方国企/城投/化债：城建发展、城投控股。
  3. 中介：贝壳-W。
  4. 物业：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业。

风险提示

• 政策落地不及预期
• 需求复苏不及预期
• 房企出险风险蔓延

图表目录

• 图表1：历年中央经济工作会议房地产相关表述
• 图表2：本周申万一级行业指数涨跌幅排名
• 图表3：本周各交易日指数表现
• 图表4：近52周地产板块表现
• 图表5：本周涨幅前五个股
• 图表6：本周跌幅前五个股
• 图表7：本周重点房企涨跌幅排名
• 图表8：本周重点房企涨幅前五个股
• 图表9：本周重点房企跌幅前五个股
• 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比
• 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比
• 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比
• 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比
• 图表14：样本30城历年新房周度成交
• 图表15：样本30城新房成交面积数据跟踪
• 图表16：近6月样本城市二手房成交面积及同比
• 图表17：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比
• 图表18：近6月样本二线城市二手房成交面积及同比
• 图表19：近6月样本三线城市二手房成交面积及同比
• 图表20：样本14城历年二手房周度成交
• 图表21：样本14城二手房成交面积数据跟踪
• 图表22：房企债券发行量、偿还量及净融资额
• 图表23：本周房企债券发行以债券评级划分
• 图表24：本周房企债券发行以债券类型划分
• 图表25：本周房企债券发行以期限划分
• 图表26：本周房企融资汇总
• 图表27：中央政策及消息
• 图表28：地方性政策及消息

作者信息

• 分析师：金晶、夏陶
• 执业证书编号：S0680522030001、S0680524070006
• 邮箱：jinjing3@gszq.com、xiatao@gszq.com

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