20210228-中泰证券-固定收益周报_房企到期回售压力几何__18页_1mb

报告摘要

房企到期回售压力几何？总结

核心内容

2021年3月至12月，房地产行业信用债到期及进入回售期的总规模为6065.76亿元，其中3月为全年最高峰，到期回售规模达1117.88亿元。房企面临较大的偿债压力，尤其是隐含评级在AA-及以下的房企，到期回售规模达2414.51亿元，占比40%。此外，有449亿元债券隐含评级已降至CCC及以下，反映出市场对房企信用风险的担忧。

主要观点

整体情况：2021年房地产行业信用债到期回售规模显著增加，反映出行业流动性风险上升。
房企分布：非国有企业在到期回售规模中占比最高，达到63%。从房企性质来看，民营企业、中外合资企业、外资企业等均涉及较大规模的到期回售。
房企安全边际提升：部分房企在“三条红线”政策后，相关财务指标有所改善，如剔除预收款后的资产负债率、净负债率、货币资金与短期刚性负债比等。这些房企包括电建地产、信达投资和新湖中宝。
市场情绪：信用债市场情绪较好，成交活跃度上升，收益率下行。但部分房企因业绩不佳或政策影响，面临较大的再融资压力。

关键信息

1. 房企到期回售情况

2021年3-12月，房地产行业信用债到期及进入回售期规模合计6065.76亿元。
3月为全年最高峰，到期回售规模1117.88亿元。
隐含评级在AA-及以下的房企到期回售规模为2414.51亿元，占比40%。
有449亿元债券隐含评级已降至CCC及以下，投资者情绪较为悲观。

2. 哪些房企安全边际提升？

电建地产：
- 布局一二线城市，区位较好，项目去化率高。
- 有息负债2020年下降明显，安全边际提升。
- 货币资金与短期刚性负债比值达1.14，增幅62%。
- 剔除预收账款后的资产负债率下降7个百分点，净负债率下降87个百分点。
信达投资：
- 投资业务规模大，投资收益对利润贡献大。
- 直接融资渠道通畅，但有息债务仍在扩大。
- 货币资金与短期刚性负债比值达0.95，增幅65%。
- 剔除预收账款后的资产负债率下降1个百分点，净负债率下降13个百分点。
新湖中宝：
- 业务范围广泛，三条红线指标有所好转。
- 有息债务规模较大，受限资产占比较高。
- 货币资金与短期刚性负债比值达0.76，增幅17%。
- 剔除预收账款后的资产负债率下降1个百分点，净负债率下降9个百分点。

3. 信用债市场回顾

一级市场：
- 本周信用债发行规模小幅回升，净融资由负转正。
- 中期票据和短期融资券净融资由负转正，规模较大。
- 本周共有11只信用债取消或推迟发行，涉及金额119.70亿元。
二级市场：
- 信用债市场情绪较好，成交活跃度上升。
- 不同期限及等级中短票据收益率均下行，AAA评级债券收益率下降明显。
- 本周有10家信用债发行人主体评级下调，反映出市场对部分房企信用风险的担忧。

4. 利率债市场回顾

资金面：
- 央行小幅净回笼资金，资金面边际收紧。
- 同业存单发行量和净融资额陡升，各期限发行利率波动下行。
利率债市场：
- 本周利率债总计发行3130.5亿元，净融资量为1013.1亿元。
- 一级市场招标情绪较好，各期限利率债全场倍数上升。
- 10Y国开债隐含税率小幅下降至33.5%的历史分位数。

风险提示

地产政策超预期：房地产行业政策持续收紧，可能对房企再融资带来压力。
货币政策大幅收紧：可能导致市场流动性进一步收紧，影响房企融资能力。
信用风险增加：部分房企因业绩不佳或政策影响，信用风险上升，需警惕。

小结

2021年房地产行业信用债到期回售压力显著增加，尤其是隐含评级较低的房企。电建地产、信达投资和新湖中宝等房企在“三条红线”政策后，财务指标有所改善，安全边际提升，但仍需关注其再融资能力和项目销售情况。信用债市场情绪较好，成交活跃度上升，但部分房企因业绩和政策影响，面临较大的信用风险。利率债市场资金面边际收紧，但发行量和净融资额回升，市场流动性有所改善。投资者应关注政策变化和房企信用风险，谨慎决策。

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