20180510-华创证券-房地产4月土地月报_宅地供需双双稳增_溢价率低位略有上行_21页_1mb

行业月报总结

核心内容

2018年4月，房地产行业土地市场呈现供需稳增、溢价率低位回升的趋势，整体市场回归理性，但一二线城市土地供需依然紧张。报告对房地产板块维持“推荐”评级，并重点推荐龙头及蓝筹房企。

主要观点

• 土地供应稳增：4月住宅类土地供应面积环比下降32%，同比上升24%，1-4月累计同比上升36%。尽管一线城市供地大幅减少，但二线城市和三四线城市供地表现良好，整体土地供应保持增长。
• 土地成交稳中有升：4月住宅类土地成交面积环比下降23%，同比上升15%，其中纯住宅成交同比上升32%。考虑到3月供地放量及4月基数走低，预计5月成交将向好。
• 供需关系改善：4月地价环比和同比均上升，成交/供应比环比上升14%至0.95倍，表明供需关系趋于健康，但一线和二线城市仍处于紧张状态。
• 溢价率略有回升：4月住宅类土地成交溢价率为21%，较3月上升2个百分点，但仍处于低位，说明市场仍处于理性调整阶段。
• 投资建议：维持房地产板块“推荐”评级，重点推荐龙头及蓝筹房企，如新城控股、招商蛇口、保利地产、万科A、金地集团；二线房企如中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

关键信息

土地供应情况

• 总体：4月百城土地供应面积8,981万平米，环比下降21%，同比上升31%，累计同比上升36%。
• 住宅类用地：4月住宅类供地3,451万平米，环比下降32.5%，同比上升23.7%，累计同比上升36.1%。
• 城市能级：
  • 一线城市供地环比下降94.6%，同比下降62.0%。
  • 二线城市供地环比下降50.6%，同比上升32.1%。
  • 三四线城市供地环比下降7.5%，同比上升20.9%。

土地成交情况

• 总体：4月百城土地成交面积7,712万平米，环比下降23%，同比上升9%，累计同比上升17%。
• 住宅类用地：4月住宅类土地成交3,277万平米，环比下降22.7%，同比上升15.3%，累计同比上升6.6%。
• 城市能级：
  • 一线城市成交环比上升21.5%，同比下降11.0%。
  • 二线城市成交环比下降21.1%，同比上升2.7%。
  • 三四线城市成交环比下降26.3%，同比上升33.6%。

土地供需与价格

• 供需比：4月百城住宅类土地成交/供应比为0.95倍，环比上升14%。
• 地价：4月住宅类土地成交均价5,079元/平米，环比上升25.2%，同比上升6.0%。
• 溢价率：4月住宅类土地成交溢价率21%，环比上升2个百分点，一线、二线和三四线城市溢价率分别为7%、19%和27%。

土地市场趋势

• 供应端：土地新规约束效应下，土地供应持续改善，预计全年供给向好趋势不改。
• 需求端：房企补库存需求旺盛，带动土地成交表现，尤其是三四线城市。
• 价格端：地价和成交均价在结构性因素下有所上升，但随着供给增加及房企资金趋紧，价格有望回归理性。

风险提示

• 房地产市场下行风险。

推荐名单

• 龙头&蓝筹：新城控股、招商蛇口、保利地产、万科A、金地集团
• 二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福

行业数据概览

相对指数表现