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东吴总量 | 走近地方看宏观·系列调研总结

核心内容概览

本次调研聚焦江苏省多地的地方城投平台及金融机构，主要围绕疫情对地方经济的影响、逆周期投资政策、债务状况、房地产市场表现及融资情况等方面展开。整体来看，江苏省地方城投平台在疫情中表现稳健，融资环境宽松，债务管理严格，对传统基建和房地产仍保持高度关注，而对新基建和Reits模式尚处于研究阶段，尚未有实质性推进。

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主要观点与关键信息

1. 疫情影响分析

• 影响有限：城投平台业务以保障房、产业园区、基础设施为主，受疫情影响较小。徐州、苏州等地的城投平台基本已完成年度计划，疫情影响主要集中在酒店、餐饮等非城投核心业务领域。
• 防控措施有效：昆山城投通过政府组织的火车专列接送工人，保障了项目进度，疫情期间未出现重大延误。
• 融资环境利好：宽松的融资环境使得城投平台负债端压力减小，融资成本下降，部分平台甚至已实现融资成本低于4%。

2. 逆周期投资与投资方向

• 投资节奏平稳：多数平台按原计划推进，未明显扩大或缩减投资规模。丰县平台反映投资力度有所加大，但整体仍以传统项目为主。
• 投资方向集中：主要集中在保障房建设、城轨建设、旧城改造、园区厂房等传统基建领域，对新基建了解有限，尚未有实质性项目。
• Reits模式兴趣存在，但未落地：部分平台对Reits模式有研究兴趣，但受限于资产属性及持有资产规模，目前尚未有实质性计划。

3. 债务状况与管理机制

• 融资成本下降明显：2020年综合融资成本普遍在4%左右，较2019年下降50~80BP。
• 债务管控严格：江苏省政府高度重视债务防范，各地建立全口径债务监控机制，纳入财政部隐性债务系统进行管理。
• 隐性债务化解措施：多数平台隐性债务压力较小，丰县平台有债务置换计划，主要通过与金融机构协商，部分债务可展期或置换，缓解还款压力。

4. 房地产市场表现

• 徐州楼市持续火热：房价已连续上涨53个月，土地溢价率普遍在100%~200%之间，土地市场表现强劲。
• 苏州楼市平稳：苏州银行反馈按揭贷款增长不低于去年增量，房地产市场整体表现良好。
• 保障房销售模式成熟：保障房项目以商品房模式销售，回款周期清晰，部分平台通过专项债支持保障房建设。

5. 银行信贷与让利政策

• 信贷投放向平台倾斜：上半年地方平台贷款占比较高，银行对平台贷款资质有所下沉，但整体风险可控。
• 贷款利率下行：银行贷款利率逐步下降，央行通过结构性存款、理财等产品利率下行降低银行负债成本。
• 零售业务转型：苏州银行将重点布局大健康领域，通过市民卡等工具拓展消费金融，推动零售业务专业化、场景化发展。
• 可转债与资本补充：苏州银行已发行创新创业债券和金融租赁债，计划后续发行可转债、永续债等资本工具，增强资本实力。

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各地城投平台详细情况

昆山城市建设投资发展集团（AAA）

• 公司定位：昆山市国资办全资控股，负责城市建设、城市运营、产业运营等板块。
• 业务结构：保障房建设占营收70%以上，智慧物业、轨交综合体、生态环保、文化旅游等板块逐步发力。
• 融资情况：融资总额172.2亿元，融资成本控制良好，有息负债33.85亿元，专项债规模6.87亿元。
• 债务管理：公司债务不涉及隐性债务，主要为经营性项目融资，纳入财政部监管系统。

江苏吴中经济技术发展集团（AA+）

• 公司定位：苏州吴中区及经济开发区的资产运营和项目建设主体。
• 业务结构：主要涉及安置房建设、工业厂房、污水处理、学校建设等。
• 融资情况：融资加权平均成本4.17%，主要依赖银行贷款和发债，专项债规模较小。
• 债务管理：无表外债务，债务压力较小，政府性债务监控机制已建立。

徐州国盛控股集团（AA）

• 公司定位：徐州市全资金融控股集团，涉足金融服务、基金管理和资产管理。
• 业务结构：主要收入来自融资担保、产业基金、小额贷款、股权投资等。
• 融资情况：融资结构以银行贷款为主，当前融资成本在5.8%~5.9%左右，正推进中票和私募债发行。
• 债务管理：公司无隐性债务化解任务，融资成本受市财政管控，执行基准上浮15BP。

徐州新田投资发展有限公司（AA+）

• 公司定位：徐州市国资委下土地整理及产业园区开发主体。
• 业务结构：土地整理、产业园区、保障房建设、股权投资、环保建材等。
• 融资情况：融资结构以银行贷款为主，当前融资成本约5.2%，正筹备中票、ABS、供应链保理等融资工具。
• 债务管理：资产负债率65%，公司具备较强的自我造血能力，资产结构以经营性为主。

徐州金龙湖控股集团有限公司（AA）

• 公司定位：徐州经开区管委会全资设立，负责土地整理、产业园区、金融投资等。
• 业务结构：重点发展一流大港、静脉产业园、产业基金、股权投资等。
• 融资情况：融资结构以银行贷款为主，融资成本在4.89%~6%之间，正推进中票、ABS等融资。
• 债务管理：资产负债率65%，债务压力可控，通过债务置换缓解部分压力。

丰县城市投资发展有限公司（AA） & 丰县经济开发区投资发展有限公司（AA）

• 公司定位：丰县人民政府全资设立，负责城市及开发区建设、房地产、农业、物流等。
• 业务结构：以保障房、产业园区、拆迁安置、农业开发、供应链管理为主。
• 融资情况：融资成本在6%~8.5%之间，已申报专项债、棚改债等，融资结构多元化。
• 债务管理：债务压力较大，但通过债务置换、展期等方式缓解，部分债务纳入隐性债务管理。

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总结

本次调研全面展示了江苏省多地城投平台在疫情后的运营情况、融资结构、债务管理及投资方向。总体来看，地方城投平台在疫情中表现稳健，融资环境宽松，债务管理机制健全，投资仍以传统基建和房地产为主。虽然部分平台对新基建和Reits模式有研究兴趣，但尚未有实质性推进。未来，随着政策支持和市场回暖，平台融资和投资有望进一步优化，同时在市场化转型方面逐步发力。