房地产行业2021年中期投资策略：管理红利下重视α，物管迎来黄金发展期-20210615-银河证券-42页_3mb

房地产行业2021年中期投资策略总结

核心内容

2021年房地产行业进入管理红利时代，集中供地新政实施后，热点城市优质地块竞争压力不减反增，土地溢价率有所抬升，部分城市出现“面粉贵过面包”的现象。行业整体利润率承压，但具备强运营能力和资产配置能力的房企有望实现逆境突围。物业管理行业迎来“黄金时代”，政策支持、市场空间广阔、业务多元化发展为行业带来新的增长机遇。

主要观点

• 集中供地新政：12城首批集中供地平均溢价率17.63%，较2020年全年上升3.77个百分点。热点城市如重庆、杭州、北京等地溢价率显著高于其他城市，竞争激烈。土拍规则复杂化，如“竞自持、竞配建”，考验房企成本管控与运营管理能力。

• 管理能力为突围关键：在供给侧改革背景下，短期内行业利润率仍承压，但强运营能力的房企将更易实现利润率拐点。融资能力强、资产运营能力高的企业将具备竞争优势。

• 物业管理行业前景广阔：物业管理迎来发展黄金期，政策支持与市场空间共同推动行业增长。预计2030年基础物业市场规模达2.5万亿元，增量近1万亿元。物业费动态定价、社区消费、科技赋能等政策利好进一步打开行业空间。

• 增值业务成为利润增长点：非业主增值服务较为成熟，社区增值服务将进入爆发期，有取代基础物业服务成为利润核心的趋势。

• 行业趋势：房地产市场逐步向存量阶段过渡，存量房交易占比将提升，物业与经纪服务子板块将受益于这一趋势。

关键信息

土地市场情况

• 土地溢价率上升：12城首批集中供地平均溢价率17.63%，部分城市如重庆、杭州、北京等溢价率显著上升。
• 民企为主力：民企贡献67.2%的土地出让金，占据65.6%的成交体量。
• 热点城市竞争激烈：如重庆、杭州、北京等城市核心地块竞争激烈，部分房企如融创、招商蛇口等在土拍中表现突出。
• 城市差异化政策：各城市竞拍规则不同，如北京实行“一地一策”，以控制地价。

房企融资与利润率

• 融资压力有所缓解：2021年整体偿债高压期已过，房企融资规模和成本有所分化，品牌房企融资优势显著。
• 利润率承压：2021Q1房地产行业销售毛利率为22.65%，同比下滑7.34个百分点，销售净利率为5.42%，同比下滑2.85个百分点。
• 经营能力决定未来：强运营能力的房企将在未来享受业绩与估值的双提升。

物业管理行业

• 市场空间广阔：预计2030年基础物业市场规模达2.5万亿元，增量近1万亿元。
• 政策支持：物业费动态定价、智慧物业、老旧小区改造等政策为行业带来增长动力。
• 企业上市潮：2020年物业板块迎来史上最大规模上市潮，18家物管公司赴港上市。2021年仍有20家物管公司递交上市申请。
• 估值分化：已上市物业公司估值分化明显，部分公司如碧桂园服务、永升生活服务市盈率较高，而彩生活、中奥到家等则相对较低。

投资建议

• 关注优质住宅开发企业：如万科A、保利地产、新城控股等，其在融资、土储、运营等方面具备优势。
• 关注优质物业公司：如招商积余、新大正、碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、永生生活服务等，其在管理、规模、业务拓展等方面表现优异。
• 政策利好：政策对房地产市场形成闭环调控，有利于板块估值修复。

风险提示

• 经济下行压力：房地产行业面临经济及行业下行风险。
• 销售超预期下行：房地产市场需求可能进一步下滑。
• 政策不确定性：政策调控可能对行业造成不确定性影响。

重点公司盈利预测及估值表

相关研究

• 行业趋势：房地产行业正从增量时代向存量时代过渡，物业管理与经纪服务子板块潜力巨大。
• 政策支持：国家政策对物业管理行业给予多方面支持，包括物业费动态定价、智慧物业、老旧小区改造等。
• 估值分化：随着行业扩张，物业公司的估值将更加分化，具备优质资产和强运营能力的企业更具投资价值。

分析师信息

• 潘玮：（8610）80927613，panwei@chinastock.com.cn，分析师登记编码：S0130511070002
• 王秋蘅：（8610）80927726，wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn，分析师登记编码：S0130520050006

总结

2021年房地产行业在政策调控与市场变化下，面临利润承压与行业分化。物业管理行业则迎来黄金发展期，政策支持、市场空间、业务多元化共同推动行业发展。建议关注具备强运营能力与优质资产的房企及物业公司，如万科、保利、新城控股、招商积余、碧桂园服务等。同时，需警惕经济下行、销售预期下滑及政策不确定性带来的风险。