20161223-爱建证券-房地产行业2017年度投资策略：行业进入调整期，在变革中寻求投资机会_33页_2mb

房地产行业2017年调整期分析总结

核心内容概述

2017年，中国房地产行业将进入小周期调整期，面临内外压力，包括投资增速放缓、销售增速下降、去库存压力加大和行业景气度下滑。与此同时，人口结构变化导致中长期房地产市场需求不足。整体来看，行业将进入下行通道，政策调控将逐步加强，房地产企业需应对挑战，加快转型与整合。

主要观点与关键信息

行业趋势与政策导向

• 投资与销售增速放缓：2017年房地产投资增速和销售增速将出现下滑，甚至可能出现负增长。
• 去库存为政策重点：政策将继续以去库存为主要目标，尤其对三四线城市。
• 调控政策升级：预计2017年政策、货币及信贷将明显收紧，热点城市将出台更严格的调控措施。
• 融资环境收紧：房企融资将面临更大压力，M1和M2剪刀差收窄，居民存款流向企业减少，资金压力显现。

人口结构影响

• 购房主力人口减少：25-45岁人口数量逐年下降，购房需求将减少。
• 2030年人口红利消失：预计2030年总抚养比将达77.70%，人口结构变化将对中长期房地产市场产生深远影响。

房企转型与整合

• 房企转型集中：多数房企将进行业务调整和转型，包括向商业地产、旅游地产、养老地产等方向发展。
• 并购重组趋势明显：中小房企将面临资金压力，行业整合将加速，大企业将通过并购扩张。

行业估值与表现

• 房地产板块表现：2016年1月1日至12月16日，房地产板块下跌13.93%，但部分企业估值修复明显。
• 重点推荐企业：苏宁环球、华发股份、华夏幸福、信达地产等企业因业务转型、资源禀赋和政策支持获得“强烈推荐”评级。

投资建议

• 转型类个股：苏宁环球、粤宏远A、荣丰控股等，地产业绩稳定，转型方向明确。
• 特殊资源禀赋个股：华发股份、信达地产、世联行等，依托国资背景和区域优势。
• 商业/园区类个股：华夏幸福、空港股份、张江高科等，通过园区运营和股权投资获取收益。
• 国资背景个股：南京高科、中房地产、陆家嘴等，符合国企改革方向，具备并购实力。

风险提示

• 宏观经济风险：经济下行压力可能影响房地产市场表现。
• 销售不及预期：房地产市场销售情况若未达预期，将对行业产生较大影响。

数据与图表分析

• 房地产开发投资额与商品房销售额：2016年1-11月，房地产开发投资同比名义增长6.50%，商品房销售额增长37.50%。
• 土地市场分化：一线和二线城市的土地成交量上升，三线城市土地成交量下降。
• 货币与信贷环境：M1和M2增速放缓，新增贷款中居民户贷款占主导，但房地产贷款比例下降。
• 房企财务状况：房企货币资金充裕，但融资环境收紧将带来资金压力。
• 行业估值回归：房地产板块估值将逐步回归中值，盈利能力和成长性出现分化。

结论

房地产行业在2017年将面临调整，政策、货币及信贷环境将收紧，行业整合和转型将成为主要趋势。尽管部分城市房价仍保持高位，但整体销售压力将增大，去库存成为关键任务。建议投资者关注具备转型能力、资源禀赋和政策支持的重点企业。