20181012-华创证券-房地产土地市场9月报_宅地供需两弱_土地市场快速降温_22页_1mb

房地产土地市场9月报总结

核心内容

2018年9月，中国房地产土地市场整体呈现供需两弱、快速降温的趋势。土地供应和成交均出现环比和同比双降，反映出市场情绪低迷、企业购地意愿减弱，以及政府供地意愿下降。随着市场进一步走弱，预计四季度土地市场将面临更大的压力，同时地方财政压力也将加剧。

主要观点

土地供应方面

• 9月住宅类用地供应环比下降33%、同比减少43%，累计同比微增20%。
• 全国百城土地供应面积10,403万平米，环比下降26.2%，同比减少34.9%，其中住宅用地供应4,601万平米，环比下降33.4%，同比减少43.4%。
• 一线城市住宅类用地供应同比减少44.8%，二线城市减少25.1%，三四线城市减少55.3%，显示三四线城市供地最弱。
• 由于土地流拍率上升和高基数效应，预计四季度土地供应同比将继续走弱。

土地成交方面

• 9月住宅类用地成交环比下降17%、同比减少26%，创年内新低。
• 全国百城土地成交面积7,488万平米，环比下降21.3%，同比减少30.7%，其中住宅用地成交3,496万平米，环比下降27.1%，同比减少25.9%。
• 三四线城市对整体成交拖累更为明显，成交面积和金额均大幅下降，主要受市场销售走弱和资金紧张影响。
• 住宅类用地成交金额1,475亿元，环比下降29.4%，同比减少52.0%，显示地价持续下行。

土地供需关系

• 土地成交/供应比为0.76倍，较8月上升24%，但仍处于低位。
• 成交均价环比下降15%、同比减少35%，显示地价持续走低。
• 成交溢价率10%，较8月略升1个百分点，但整体仍处于低位。
• 1-8月全国土地流拍数量高达890宗，且下半年流拍率明显上升，值得关注。

关键信息

• 市场趋势：土地市场快速降温，供需双弱，企业购地意愿走弱。
• 政策影响：政府供地意愿减弱，受土地流拍率上升影响，四季度土地供应和成交或进一步恶化。
• 城市分化：
  • 一线城市：土地供应和成交均呈下降趋势，但供应基数较低，成交均价持续回落。
  • 二线城市：土地供应和成交相对稳定，但同比仍大幅下滑，部分城市出现补库存迹象。
  • 三四线城市：土地供应和成交均大幅下滑，库存相对宽松，市场情绪低迷。
• 投资建议：维持房地产板块“推荐”评级，继续看多地产龙头，包括保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团；二线推荐中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。
• 风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

未来展望

• 短期：市场成交走弱，政策更严已无必要，稳市场成为关键。
• 中期：供给端调控促使资源向龙头房企集中，融资集中度、拿地集中度、销售集中度将推动头部房企销售大增。
• 四季度：土地市场进一步降温，流拍率和溢价率或将恶化，地方政府财政压力加大，投资将逐步走弱。

数据概览

行业表现

• 股票家数：130只，占比3.66%。
• 总市值：19,062.86亿元，占比3.64%。
• 流通市值：15,421.77亿元，占比4.09%。
• 相对指数表现：1M -0.38%，6M -8.72%，12M -8.57%。

投资建议

• 推荐评级：维持房地产板块“推荐”评级。
• 重点推荐：保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团（一线）；中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福（二线）。

风险提示

• 房地产市场销量超预期下行。
• 行业资金超预期收紧。

团队介绍

• 首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际）。
• 研究员：鲁星泽、曹曼（均具备相关专业背景）。
• 助理研究员：邓力（哥伦比亚大学理学硕士）。

投资评级体系

• 公司评级：

  • 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；
  • 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%；
  • 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10% -10%之间；
  • 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间。

• 行业评级：

  • 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上；
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5% -5%；
  • 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。