2020中国商业地产行业研究报告_32页_6mb

2020中国商业地产行业研究报告总结

核心内容

2020年中国商业地产行业在“双循环”政策背景下，面对全球经济衰退与疫情冲击，展现出一定的韧性。虽然社会消费品零售总额同比下降，但最终消费支出占GDP比重仍保持较高水平，显示消费仍是经济稳定运行的压舱石。与此同时，商业地产市场逐渐从规模扩张转向存量运营，强调运营能力与精细化管理。科技赋能、品牌打造、轻资产模式成为企业应对市场变化的重要手段。

主要观点

• 经济与消费趋势：中国经济在2020年保持正增长，消费对经济发展的贡献率逐步提升，为商业地产带来发展空间。Z世代成为商业地产新的消费驱动力，其消费习惯推动了体验式消费和新零售模式的发展。
• 市场结构变化：商业营业用房新开工面积连续七年下降，存量时代到来，运营能力成为核心竞争力。一线城市商业营业用房销售开工比仅为0.35，显示其以持有运营为主。
• 企业战略转型：企业更注重品牌打造和科技赋能，如龙湖集团、宝龙商业、星盛商业等，通过多元品牌体系和智慧运营提升市场竞争力。轻资产模式逐渐成为主流，推动商业地产行业向专业化、市场化发展。
• 区域发展差异：一线城市商业地产发展成熟，增量空间有限；而中西部核心城市及部分新一线城市仍有较大发展空间，成为未来新增商业供应的重点区域。

关键信息

一、“双循环”背景下，消费需求有待释放，商业地产空间犹存

1. 全球经济衰退，中国经济韧性凸显：2020年全球GDP增速为-3.5%，而中国保持2.3%的正增长，成为唯一主要经济体正增长。
2. 消费繁荣奠定商业地产发展空间：消费对GDP增长的贡献率提升，推动商业地产市场需求释放。
3. 收入提升促进消费繁荣：城镇居民人均可支配收入增长，消费结构改善，推动商业地产发展。
4. Z世代消费群体为商业地产注入新活力：Z世代注重体验和个性化消费，推动商业地产业态升级。
5. 线上零售增速放缓，线上线下消费走向新平衡：线上零售额增长放缓，线下消费体验不可替代，推动线上线下融合。

二、商业地产市场从规模扩张转向存量运营

1. 商业营业用房新开工面积连续七年递减：2020年商业营业用房新开工面积同比下降4.9%，显示存量运营成为趋势。
2. 商业市场以持有运营为主：一线城市商业营业用房销售开工比仅为0.35，表明其以持有运营为主。
3. 未来机遇：存量市场依赖运营，增量市场重在城市选择：一线城市存量市场成熟，增量市场则集中在消费能力强的中西部城市。

三、企业表现：聚焦一二线城市、注重品牌打造、科技赋能实现精细化运营

1. 龙湖集团：聚焦一、二线城市，以“天街”为主品牌，注重品牌体系与科技赋能，实现高质量增长。
2. 宝龙商业：以“商业运营+物管住宅”双轮驱动，科技赋能提升运营效率，拥有庞大品牌库，提升招商能力。
3. 星盛商业：港股纯商业运营第一股，轻资产模式受资本市场青睐，品牌体系完整，注重客户体验与品牌忠诚度。

企业案例分析

龙湖集团

• 发展历程：深耕商业开发与运营20年，形成“天街”、“星悦荟”、“家悦荟”三大品牌体系。
• 业务布局：覆盖成渝、长三角、京津冀等核心城市群，适度下沉至强三线城市。
• 经营表现：已开业购物中心数量达40个，总建筑面积387.4万平方米，租金收入同比增长22.3%。
• 品牌体系：三大品牌形成差异化经营，满足不同区域和客群需求。

宝龙商业

• 发展历程：从住宅物管起步，发展为“商业运营+物管住宅”双轮驱动，2019年在香港上市。
• 业务布局：重点布局长三角地区，同时向其他经济发达城市拓展。
• 经营表现：2020年上半年商业运营服务收入7亿元，占总收入80.6%。
• 科技赋能：推出“宝龙商+”等数字化平台，提升运营效率和客户体验。
• 品牌体系：拥有超7100个租户品牌，形成多元品牌组合，提升招商能力。

星盛商业

• 发展历程：2021年上市，成为港股纯商业运营第一股，拥有丰富的运营经验。
• 业务布局：以深圳为基本盘，深耕大湾区，拓展至长三角、华中等地区。
• 经营表现：2020年经营业务收入同比增长6.7%，品牌体系完整，客户忠诚度高。
• 品牌体系：五大购物中心品牌和五大主题店，提升客户体验与品牌影响力。

结语

2020年，中国商业地产行业在疫情和经济压力下，展现出较强的韧性。未来，随着“双循环”战略的推进和Z世代消费理念的崛起，商业地产将更加注重运营能力与品牌建设。轻资产模式和科技赋能将成为行业发展的主要趋势，同时，城市选择和存量优化将是商业地产发展的关键。中指研究院将继续为行业提供数据支持和顾问服务，助力商业地产行业健康发展。