20220715-安信国际证券-房地产行业研究报告_停贷风波恐打断行业弱复苏_3页_620kb

房地产行业研究报告总结

核心内容

2022年7月15日发布的房地产行业研究报告指出，当前行业复苏过程面临较大风险，尤其以「停贷风波」为代表。全国多个城市的停工烂尾项目业主发起集体停贷，拒绝继续偿还按揭贷款，直至楼盘复工。截至报告发布时，累计停贷项目已超过200个，数量仍在上升。该事件对银行按揭不良率和金融稳定性造成压力，预期短期内将出台稳定措施。

报告估算，以40家违约或展期房企（如恒大、融创等）的销售数据为基础，涉及按揭金额超过10,000亿元。这一规模表明停贷事件对房地产行业的冲击较大，可能对整体复苏进程产生负面影响。

主要观点

1. 停贷风波影响深远：

   • 业主集体停贷行为表明购房者的信心受到严重打击。
   • 停贷事件可能引发银行按揭不良率上升，影响金融系统稳定性。
   • 预期政府或监管机构将出台相关稳定措施，但短期内难以解决根本问题。

2. 行业复苏脆弱：

   • 房地产行业整体复苏仍处于弱态，6月成交反弹可能只是因疫情和市场环境变动导致的购房计划延后效应。
   • 7、8月的销售及融资数据可能因烂尾楼风险而出现回软，行业面临较大的不确定性。

3. 预售制度与融资环境收紧：

   • 预售制度作为行业核心规则，短期内不会大规模调整，但监管可能再度收紧以控制风险。
   • 银行对房贷融资的审批和放款时间可能延长，以配合更详细的尽职调查，进一步加剧房企现金流压力。

4. 板块行情波动加剧：

   • 投资者需更加审慎配置地产板块，关注具有较强资金实力和稳定经营的头部企业，如中海、华润、越秀、建发等。

关键信息

涉及房企按揭金额估算

• 基于40家违约或展期房企的销售数据估算，涉及按揭金额超过10,000亿元。

停贷项目分布

• 主要集中在武汉、郑州、长沙、南昌等城市。

行业数据概览

• 销售数据：2022年上半年出险房企总销售金额为6,468亿元，销售面积为5,231万平方米。
• 融资情况：2022年6月，社融增量5.17万亿元，同比多增1.47万亿元；企业部门中长期新增贷款1.45万亿元，同比多增6130亿元。

头部房企表现

行业风险提示

• 调控放松效果不确定性
• 疫情反复
• 资本市场态度审慎
• 银行融资收紧
• 购房信心不足

投资建议

• 投资者应审慎配置地产板块，避免过度暴露于风险较高的房企。
• 建议关注具有较强资金实力、稳定经营的头部房企，如华润置地、越秀地产、中海宏洋、建发国际等。
• 预期未来6个月，部分房企的收益评级为“买入”，但需结合市场动态和政策变化进行判断。

其他信息

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• 规范性披露：

  • 分析员及有联系者未担任所提及上市公司的董事或高级职员。
  • 未拥有相关公司财务权益，且持有权益比例低于1%或完全不持有。

• 公司评级体系：

  • 买入：预期未来6个月投资收益率超过15%
  • 增持：预期未来6个月投资收益率为5%至15%
  • 中性：预期未来6个月投资收益率为-5%至5%
  • 减持：预期未来6个月投资收益率为-5%至-15%
  • 卖出：预期未来6个月投资收益率低于-15%

结论

房地产行业正面临复苏过程中的多重挑战，包括停工烂尾、按揭风险、政策不确定性及市场信心不足。短期内行业波动可能加剧，投资者需更加谨慎，优先考虑资金实力强、经营稳健的房企，同时关注政策动向和市场变化。