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亚太区资本市场总结（2017年第三季度）

核心内容

亚太区资本市场在2017年第三季度依然保持相对活跃，但整体投资规模持续下滑。全球收益型资产投资额自2015年末达到峰值后，已连续21个月缩减，其中亚太区投资额下降5%。尽管主要市场如日本和澳大利亚投资气氛明显降温，中国大陆和新加坡市场仍表现出较强的吸引力。

主要观点

• 投资规模持续下滑：全球收益型资产投资额从2015年的9,700亿美元降至2017年9月的8,480亿美元，亚太区投资额下降5%，日本和澳大利亚分别下降43%和37%。
• 中国大陆仍是核心市场：中国大陆的12个月投资额为372亿美元，占亚太区总额的25%，且高于日本22%。尽管第三季度投资额回落至2015年第一季度以来最低水平，但其仍是亚太区第一投资交易市场。
• 住宅市场表现突出：住宅市场销售成交额达到191亿美元，远超五年均值，其中日本完成60亿美元交易，新加坡录得49亿美元，中国大陆也有显著表现。
• 跨境投资与净收购：2017年1-9月，亚太区净出售成交额为93亿美元，净收购为76亿美元。其中，中国大陆和新加坡的跨境投资力度增强，分别为147亿美元和26亿美元。
• 资本化率下降：过去两年中，亚太区各类资产的资本化率持续下降，且低于其他区域市场。低贷款利率（如东京、台北、香港在2%或以下）是资本化率下降的主要原因。
• 宏观经济影响：主要央行资产负债表膨胀至19.5万亿美元，但开始转向正常化。加息预期和去杠杆化措施可能对投资决策产生影响。

关键信息

投资趋势

• 住宅市场：中国大陆及新加坡市场住宅销售表现最佳，住宅销售共计191亿美元，较五年均值上涨94%。
• 写字楼投资：写字楼占总投资额的48%，为五年均值以上，且接近历史最高纪录。
• 零售及工业物业：零售及工业物业成交额分别比五年均值低4%和23%。
• 净收购额：2017年1-9月，亚太区净收购成交额达76亿美元，其中中国大陆、澳大利亚、日本为主要目的地。

大宗交易

• 日本：安邦向黑石集团出售公寓资产包，交易额23亿美元，占日本交易总额的38%。
• 中国大陆：恒大、中融国际等开发商进行多笔大宗交易，如H88越虹广场（5.25亿美元）。
• 新加坡：多个资产包交易，如Signature Tower（6.48亿美元）和Rio Casa（4.11亿美元）。

跨境投资

• 主要投资来源：中国大陆、新加坡、香港是主要的买家，投资目的地包括澳大利亚、日本、韩国等。
• 资本流入：亚太区共录得196亿美元的资本流入，其中澳大利亚为81亿美元，香港为55亿美元，日本为27亿美元。
• 海外投资：亚太区买家在海外市场共完成519亿美元的成交，主要流向美国和英国。

基金募集情况

• 全球基金募集：2017年第三季度全球封闭式基金募集总额为200亿美元，为2013年以来最低。
• 亚太区基金：亚太区基金募集目标总计240亿美元，留存资金从2016年底的230亿美元增至2017年9月的280亿美元。

宏观经济数据

• 主要央行资产负债表：四大主要央行（美国、欧洲、日本、中国）的资产总额从2007年的6.5万亿美元增至2017年10月的19.5万亿美元。
• 利率走势：美联储开始资产负债表正常化，预期2019年利率将达到2.7%。中国大陆也呈现趋稳迹象。
• 债务与通胀：债务规模增加，尤其在企业及政府层面，但低利率环境抑制了其对经济的负面影响。若利率上调，可能带来经济压力。

市场预测

• 市场基本面支撑：亚太区市场基本面良好，但各子市场或呈现差异化走势。
• 人口结构与经济基本面：人口结构利好、城市化、生产力提升、收入及消费增长支撑亚太区经济增长。
• 新兴市场潜力：新兴市场可能受益于人口结构和经济基本面，而核心市场则因贸易关系和政府合作更紧密而具有增长潜力。
• 金融工具与政策：亚太各国需开发新的金融工具并出台规范政策，以吸引主权财富基金、保险公司等资本。

总结

亚太区资本市场虽整体投资规模下滑，但中国大陆和新加坡市场仍保持强劲。住宅市场表现突出，写字楼投资稳定，而零售和工业物业则相对低迷。跨境投资和净收购趋势显示市场间的资本流动。宏观经济因素如央行政策、利率走势和债务结构对投资决策产生重要影响。未来，亚太区市场将面临挑战，但基本面仍具支撑，需关注新兴市场与核心市场之间的差异。