20220705-西南证券-2022年房地产热点解析系列三_（十问十答）_32页_3mb

2022年房地产热点解析系列三（十问十答）总结

核心内容概览

本报告分析了2022年房地产行业的多个关键议题，包括新房销售、二手房市场、土拍情况、房企融资与暴雷风险、物业股投资策略等，并结合历史经验对行业未来走势进行了预测。

主要观点与关键信息

Q1 新房销售恢复如何？

• 2022年6月新房销售面积和销售额降幅进一步收窄，市场恢复力度中等。
• 一线城市销售降幅较大，但环比增长显著；三四线城市环比增长也明显，但同比仍为负。
• 销售回暖主要受政策刺激、促销活动和挤压性需求释放推动。
• 经济复苏、失业率下降、居民购买力边际恢复，以及房企暴雷减少，推动购买意愿提升。

Q2 二手房恢复如何？

• 二手房市场呈现筑底回升态势，6月成交量已恢复至2021年上半年水平。
• 一线城市二手房成交量环比增长显著，北京和深圳增幅较大。
• 二手房恢复通常领先新房3-6个月，销售回暖将带动二手房市场进一步复苏。

Q3 22-25年行业销售/投资/开竣工预期？

• 下半年销售有望持续修复，预计Q4实现转正，全年销售面积和金额同比分别下降13.7%和17.6%。
• 行业整合背景下，百强房企销售略好于行业整体，销售占比微增。
• 竣工恢复滞后销售时间延长，预计至少要到年末才能明显改善。
• “十四五”期间，年均住房销售面积约13.5亿平米，年均销售额约14.3万亿元，房价年均增速预计为4%。

Q4 土拍市场情况如何？

• 1-5月土地成交价款累计同比下降28%，土地购置面积累计同比下降46%，溢价率处于历史低位。
• 首轮集中供地流拍率高达15.4%，部分城市如天津流拍率高达83%。
• 二轮集中供地热度仍较低，多数城市溢价率未超过5%。
• 国央企仍是土拍主力，近半数城市地方平台拿地占比超50%。

Q5 地产板块的上涨因素和策略？

• 政策宽松预计仍将持续，但放松力度边际提升空间有限。
• 销售回暖带动下游产业链需求复苏，如建材、家居和家电。
• 央企在政策博弈阶段表现优于民企，物业股短期波动较大，中期趋势向好。

Q6 销售回暖，产业链是否有机会？

• 销售回暖可带动下游产业链需求复苏，相关龙头企业多取得超额收益。
• 建材、家居和家电板块在销售复苏初期表现较好，但后期分化明显。
• 建材板块超额收益早期较高，但后期回落；家居和家电板块则贯穿整个复苏过程。

Q7 物业股投资策略？

• 物业股行情经历了从起起到落再复苏的四个阶段。
• 央企物业股表现稳健，而民企物业股受关联房企影响较大。
• 2022年6月后，物业股开始回暖，部分企业涨幅回正。
• 龙头企业如碧桂园服务、华润万象生活表现较好，PEG处于较低水平。

Q8 当下库存如何？

• 库存压力主要集中在三四线城市，城市内部分布不均。
• 一线城市库存相对较低，去化压力小；三四线城市去化周期较长。
• 库存较高的城市销售和土拍表现较差，如长春、青岛、济南、沈阳。
• 与2014年底相比，当前库存整体较低，部分城市如杭州、温州库存消化周期显著缩短。

Q9 民企地产还有暴雷风险吗？

• 房企融资能力差距扩大，国央企表现优于民企。
• 2022年6月房企债务发行总规模为908.9亿元，同比下降51%。
• 7-8月迎来年内第二次偿债高峰，月均到期债务超千亿。
• 民企仍有暴雷或展期风险，但市场已有一定预期。

Q10 日本房地产危机爆发原因和启示？

• 日本房地产泡沫破裂的主要原因包括购房适龄人口下降、经济向内需主导转型、不当货币政策、金融自由化下风控弱化、企业和家庭投机行为。
• 中国应借鉴日本经验，关注适龄劳动力、房价收入比、居民和企业杠杆率等指标。
• 中国城镇化率和GDP增速高于日本，具备更强的消化房地产泡沫能力。
• 政策管控能力较强，政府坚持“房住不炒”、“稳字当头”，有效抑制房价崩盘风险。

行业趋势与投资建议

• 板块逻辑：从政策博弈转向基本面修复。
• 个股推荐：
  • 房企：保利发展、滨江集团、建发股份、华发股份、天健集团、南山控股。
  • 物企：碧桂园服务、华润万象生活。
• 风险提示：
  • 市场销售恢复不及预期。
  • 政策放松力度不及预期。
  • 行业现金流状况不及预期。

结论

2022年房地产市场呈现复苏迹象，但整体仍面临挑战。新房销售有所回暖，但分化明显；二手房市场逐步恢复；土拍市场持续低迷；房企融资压力仍存，但政策宽松持续。物业股在政策和基本面修复中表现分化，央国企相对稳健。未来需关注销售、投资和竣工的同步修复，以及政策和市场情绪的变化。