20260827-国金证券-国金宏观宋雪涛_楼市何时筑底_22页_2mb

国金宏观宋雪涛 | 楼市何时筑底？总结

核心内容

本文围绕当前房地产市场是否已进入筑底阶段进行分析，重点探讨楼市在经历了6、7月的“压力测试”后，是否具备止跌回稳的基础。作者认为，尽管当前市场面临多重利空因素，但楼市仍表现出一定的韧性，且长期支撑因素正在逐步显现。

主要观点

1. 楼市经历“压力测试”

• 今年“小阳春”后，楼市并未延续去年的下跌趋势，反而出现了成交量和价格的双重改善。
• 但6月中旬起，楼市受宏观经济转弱、淡季效应及金融市场波动三重因素影响，再度承压。
• 供给端：二手房挂牌量由整体去化转向结构分化，一线城市挂牌量持续下降，二线城市则出现回升。
• 需求端：二手房成交量保持同比增长，但增速边际收窄，显示需求热度回落。
• 价格端：二手房挂牌价和成交价再度转弱，但跌幅优于去年同期。

2. 长期支撑因素再确认

• 住宅总需求企稳：全国商品住宅销售面积同比下降12.4%，但新房与二手房成交总面积同比仅降1.9%，显示需求结构转变而非总量萎缩。
• 租金止跌：全国租金价格止跌回升，为刚需房产提供基本面支撑，表明市场底部正在形成。
• 城市分化：一线城市总需求企稳回升，二线城市则分化明显，部分城市因新兴产业带动房价止跌。

3. 短期趋势：最差时刻已过

• 挂牌量回落：8月以来，重点城市二手房挂牌量显著下降，供需关系趋于平衡，市场抛压减轻。
• 政策预期强化：政治局会议释放“稳楼市”信号，京沪出台优化政策，提升市场信心。
• 止跌扩散：五维止跌评分显示，更多城市进入止跌区间，部分二线城市如东莞、沈阳、合肥、重庆等有望止跌回升。
• 结构性行情：部分城市如苏州、合肥、武汉、重庆、广州、佛山等出现房价止跌或结构性反弹。

关键信息

• 房价韧性：尽管6、7月房价承压，但跌幅优于去年同期，表明市场底部初步形成。
• 金融价值影响：改善型住宅价格受金融资产波动影响较大，而刚需房产则更多依赖基本面支撑。
• 政策支持：政府正在通过存量政策和增量政策组合发力，以稳定房地产市场。
• 城市分化明显：一线城市表现优于二线城市，部分二线城市因产业、政策等因素出现止跌迹象。
• 未来展望：随着“金九银十”成交旺季来临，房价跌幅有望收窄，更多城市可能进入止跌阶段。

风险提示

1. 宏观经济改善不及预期：若经济复苏不及预期，可能影响居民购房信心与租金价格，进而拖累楼市企稳。
2. 地产企稳节奏慢于预期：若居民收入与就业预期未能改善，房地产市场复苏可能滞后。
3. 新房供给瓶颈加剧：若新房供应不足，可能影响成交量，拖累市场回暖进程。

结构性总结

楼市当前状态

• 短期承压：6、7月受宏观经济、淡季效应和金融市场波动影响，楼市面临“压力测试”。
• 长期筑底：全国住宅总需求企稳，租金止跌，为楼市提供基本面支撑。
• 结构性分化：一线城市和部分二线城市因政策、产业等因素表现出止跌迹象，但整体仍存在分化。

政策与市场动态

• 政策发力：政治局会议释放“稳楼市”信号，京沪出台优化政策，提升市场信心。
• 金融价值修复：改善型住宅价格受金融资产波动影响较大，需关注市场风险偏好变化。
• 五维评分模型：用于评估城市止跌进度，与未来两个月成交价涨跌幅高度相关，相关系数达0.84。

未来展望

• 金九银十：随着成交旺季来临，房价跌幅有望收窄，更多城市进入止跌阶段。
• 宏观经济影响：房地产市场进入大周期底部后，未来房价走势将取决于宏观经济的走向。
• 风险因素：需警惕宏观经济、地产企稳节奏和新房供给不足等风险。

以上为本文核心内容、主要观点和关键信息的总结。