2018-中国物业管理行业_崛起中的朝阳行业_22页-2mb

睿智投资：中国物业管理行业分析总结

核心内容

中国物业管理行业正处于快速发展阶段，随着城镇化进程的推进和房地产市场的发展，行业从劳工密集型向集约化、智能化、多元化转型。物业企业通过资本市场的介入，推动行业整合加速，管理面积成为核心指标，行业集中度持续提升，形成强者恒强的发展格局。增值服务成为新的增长点，尤其是社区O2O和房屋经纪业务，具有广阔的市场空间和发展潜力。

主要观点

• 行业发展趋势：物业行业逐步由劳工密集型向集约化、自动化、智能化、互联化转变，同时从单一物业服务向多元化业务发展。
• 行业集中度提升：随着资本市场的推动，行业整合加速，管理面积成为企业扩张的核心指标，行业集中度持续上升，出现强者恒强的格局。
• 增值服务潜力：社区增值服务，如O2O和房屋租赁，是未来增长的重要方向，虽然尚未形成成熟商业模式，但物业企业的社区入口优势和与住户的近距离关系使其在该领域具有独特优势。
• 投资建议：整体给予物业行业“优于大市”的评级，推荐背靠大型开发商的规模型物业企业，尤其是雅生活服务（3319 HK），因其增速高、估值相对较低、基数低且空间大，被给予“买入”评级。

关键信息

1.1 行业综述

• 物业管理行业属于劳动密集型，集中度较低，盈利水平不一。
• 自2014年彩生活上市后，物业行业进入资本运作阶段，推动行业整合加速。
• 物业企业通过资本运作，管理面积成为重要指标，行业集中度不断提升。

1.2 发展历史

• 起步阶段（1981-2003年）：物业管理引入国内，深圳作为发源地，但缺乏统一法规。
• 规范化阶段（2003-2014年）：《物业管理条例》和《物权法》的颁布标志着行业走向规范化和专业化。
• 市场化阶段（2014年至今）：物业服务价格放开，鼓励市场竞争，推动行业快速发展。

1.3 商业模式

• 基础物业服务：包括安保、清洁、绿化、设备维修等，是核心业务，占总收入的81.80%。
• 增值服务：包括对业主和非业主的增值服务，如社区O2O、房屋经纪等，占总收入的18.2%，毛利率显著高于基础业务。

1.4 行业现状

• 资本聚焦：多家物业企业登陆资本市场，如彩生活、中海物业、绿城服务、雅生活、碧桂园服务等。
• 科技赋能：物业企业通过智能化系统提升效率，如停车缴费、门禁系统、物业APP等。
• 收并购加速：大型物业企业通过收并购中小公司扩大管理面积，行业集中度不断提升。

1.5 投资建议

• 评级与推荐：给予中国物业行业“优于大市”的评级，推荐雅生活服务（3319 HK）。
• 财务表现：雅生活服务在2017年成功上市，管理面积达7,834万平方米，预计2018-2020年每股盈利分别为0.51元、0.74元、1.02元。
• 投资风险：包括收并购不确定性、大股东支持不及预期、增值服务增长不及预期等。

1.6 财务数据

• 收入与利润：2017年百强企业收入均值为7.42亿元，净利润均值为0.57亿元，TOP10企业收入均值为43.2亿元，净利润均值为3.75亿元。
• 管理面积：TOP10企业市占率从2013年的4.9%提升至2017年的11.1%，TOP100市占率从16.3%提升至32.4%。
• 财务比率：毛利率从25.0%提升至35.1%，净利润率从147.2%下降至38.5%，但整体保持稳健增长。

1.7 雅生活服务（3319 HK）

• 业务模式：背靠雅居乐和绿地，提供中高端物业管理服务，业务涵盖基础服务和增值服务。
• 发展策略：通过收并购和第三方拓展扩大管理面积，提升市场占有率。
• 财务表现：2018年预计收入为40亿元，净利润为6770万元，未来三年EPS CAGR分别为45.1%、45.6%、38.5%。
• 估值与评级：2018年市盈率为23.4倍，给予“买入”评级。

结论

中国物业管理行业在政策支持、资本推动和技术进步下，正经历从传统服务向智能化、多元化发展的转型。行业集中度提升，大型物业企业凭借标准化管理、优质服务和品牌效应，持续扩大市场份额。增值服务成为新的增长点，尤其是社区O2O和房屋经纪业务，具有广阔前景。在投资方面，建议关注背靠大型开发商的规模型企业，尤其是雅生活服务，因其高增长潜力和良好财务表现，被推荐为“买入”。