2019H1房地产行业财报综述：板块结算量质齐升，高预收款确保稳增-20190901-华创证券-20页_1mb

2019H1房地产行业财报综述总结

核心内容

2019年上半年，中国房地产行业整体表现稳健，板块结算量质齐升，高预收款确保业绩稳增。主营业务收入同比增长 21.0%，归母净利润同比增长 12.0%，显示行业整体增长趋势。但业绩分化明显，一二线房企表现优于三线房企，三线房企净利润增速为负，对整体业绩增长形成拖累。

主要观点

1. 营收与净利润增长情况

• 营收增长：2019H1板块主营业务收入同比增长 21.0%，较2018年提升 1.3pct，但较2019Q1略有下降（-0.4pct）。
• 净利润增长：板块归母净利润同比增长 12.0%，较2018年提升 9.6pct，较2019Q1提升 0.8pct。
• 业绩分化：一线房企净利润增长 22.1%，二线房企增长 44.2%，三线房企净利润下降 26.7%。其中，二线房企增长明显，一线房企增速略有放缓，三线房企表现最弱。

2. 毛利率与净利率提升

• 毛利率：板块整体毛利率达 36.1%，较2018年提升 1.4pct，其中一线房企毛利率为 40.7%，远高于二三线。
• 净利率：板块净利率达 11.3%，较2018年提升 1.7pct，一线房企净利率为 13.6%，二三线房企净利率分别为 11.6% 和 7.8%。
• 费用率与少数股东权益：三项费用率由18年的 10.2% 提升至 11.6%，但少数股东权益占比下降，由18年的 23.0% 下降至 20.3%，对冲效应推动净利率提升。

3. 负债与资金链情况

• 资产负债率：板块整体资产负债率 80.1%，较2018年末提升 0.7pct，但剔除预收账款后负债率下降至 53.8%，显示预收款增长是主因。
• 净负债率：板块净负债率为 95.1%，较2018年末上升 4.7pct，但较19Q1下降 1.5pct。二线房企净负债率下降明显，一线和三线略有上升。
• 现金短债比：板块现金短债比为 1.29倍，较2018年持平，较19Q1略升，仍远高于2011年和2014年的水平，显示资金链风险可控。

4. 销售回款与预收款锁定

• 销售回款增速：2019H1销售回款增速有所放缓，但销售商品及劳务的现金流入对营业收入的覆盖水平达 154%，创新高。
• 预收账款锁定率：板块整体预收账款锁定率 148%，较2018年提升 22pct，其中一二线房企表现优于三线房企，预收款增长为业绩提供保障。

关键信息

• 高预收款保障业绩增长：预收账款占比总资产为 26.3%，预收账款锁定率创新高，确保19-20年业绩稳定增长。
• 销售增速放缓但回款强劲：销售商品及劳务的现金流入累计同比增长 14.9%，对营业收入的覆盖水平达 154%，显示销售回款能力较强。
• 资产减值损失影响：18年资产减值损失计提较高，对毛利率有一定影响，但部分房企的冲回将有助于平滑利润率。
• 行业集中度提升：一二线房企加速扩张，三线房企逐步退出市场，行业集中度持续提升。

投资建议

• 维持“推荐”评级：板块结算量质齐升，高预收款确保业绩稳增，主流房企估值处于低位，19PE仅 4-9倍，NAV折价 20-80%，股息国债利差创新高，板块吸引力增强。
• 重点推荐标的：
  • 低估值、高股息龙头：保利地产、金地集团、万科A、融创中国、绿地控股、招商蛇口；
  • 二线成长蓝筹：中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、华夏幸福、荣盛发展、蓝光发展；
  • 商业地产：大悦城；
  • 国企改革：首开股份；
  • 物管板块：中航善达，建议关注碧桂园服务、永升生活服务等。

风险提示

• 政策风险：房地产行业调控政策或融资政策超预期收紧，可能对行业造成冲击。
• 市场风险：行业基本面或资金面可能进一步波动，影响房企的盈利能力。

图表与数据

• 行业关键财务指标（营收、净利润、毛利率、净利率、负债率、现金短债比等）均呈现不同幅度的提升或变化。
• 重点房企数据表现突出，如金地集团、万科A、保利地产等一线房企营收与净利润增速较高。
• 行业机构配置情况显示，房地产板块在2005-2019Q2期间的配置比例有所波动，但整体保持一定吸引力。

结论

2019H1房地产行业整体表现稳健，营收和净利润双增长，但业绩分化明显。一二线房企表现强劲，三线房企则面临较大压力。板块整体毛利率和净利率提升，负债率略有上行，但现金短债比维持高位，资金链风险可控。预收账款锁定率创新高，为未来业绩增长提供保障。整体估值处于低位，具备投资吸引力，建议继续关注主流房企及物管板块。