20161111-辉立证券-Singapore_REITs_Industrial_sub-sector_Watch_for_end-of-year_revaluations_12页_1mb

文档总结：新加坡工业房地产投资信托（S-REITs）分析报告（2016年第三季度）

核心内容概述

本报告由辉立证券集团（Phillip Securities Group）发布，主要分析了新加坡工业房地产投资信托（S-REITs）在2016年第三季度的表现及未来展望。报告指出，整个工业房地产市场面临供过于求的压力，租金和空置率均出现下降趋势。同时，不同子行业（如工厂、仓库、商务园区）的租金回滚（reversion）情况各异，部分信托面临较大的下行风险。

主要观点

• 整体市场表现：

  • 工业房地产市场整体表现疲软，租金和空置率均呈下降趋势。
  • 3Q2016租金指数跌至2012年水平，租金回滚预计将继续为负数，甚至可能达到两位数的跌幅。
  • 2017年仓库租金情况将比2016年更差，而商务园区的租金回滚可能略显负面。

• 租金回滚情况：

  • 工厂：多用户工厂租金回滚已达到负数，且可能进一步恶化。单用户工厂租金回滚也在下降。
  • 仓库：租金回滚预计为负数，且2017年情况将更加严峻。
  • 商务园区：租金回滚略显负面，但整体空置率稳定。

• 供应情况：

  • 工业空间的供应在2016年第三季度继续增加，尤其是工厂空间。
  • 供应增长显著高于过去三年的平均水平，导致市场供过于求，租金和空置率持续承压。
  • 2017年工厂空间供应量可能进一步增加，而仓库空间供应也将增长，加剧市场压力。

• 信托表现：

  • Cache Logistics Trust：面临仓库空间供应过剩的潜在风险，租金回滚预计为负数，且可能因租赁纠纷导致资产价值下调。
  • Keppel DC REIT：受益于数据中心需求增长，维持“Accumulate”评级，计划收购更多数据中心资产。
  • Mapletree Industrial Trust：通过BTS和AEI项目实现收入增长，尽管面临整体市场压力，但低杠杆为其提供了增长空间。
  • Soilbuild Business Space REIT：因Technics Offshore物业的潜在租赁纠纷，面临资产价值下调风险。

• 投资建议：

  • 对整体S-REITs行业维持“Equal Weight”评级。
  • 对工业子行业维持“Underweight”评级，因供应过剩问题严重。
  • 建议关注具有强需求驱动和增长潜力的信托，如Keppel DC REIT。

关键信息

租金和空置率数据（3Q2016）

供应情况（截至3Q2016）

信托评级与目标价

信托表现（2Q2016 vs 3Q2016）

投资策略

• 宏观视角：工业子行业因供应过剩面临下行压力，预计租金和空置率将持续走低。
• 微观视角：建议投资者关注具有强需求驱动和增长潜力的信托，如Keppel DC REIT，同时注意资产价值可能因租赁纠纷而下调的风险。

总结

本报告指出，新加坡工业房地产市场在2016年第三季度表现疲软，租金和空置率均出现下降。供应过剩问题持续存在，尤其是工厂和仓库空间，预计2017年情况将更加严峻。尽管部分信托（如Ascendas REIT和Mapletree Industrial Trust）表现出轻微的租金增长，但整体市场仍面临较大的下行压力。辉立证券维持对工业子行业的“Underweight”评级，并建议投资者关注具有强需求驱动和增长潜力的信托，同时注意潜在的资产价值下调风险。