20260904-华源证券-华润置地-01109.HK-盈利质量持续提升_3页_649kb

华润置地(01109.HK)公司点评报告总结

核心内容

华润置地（01109.HK）在2026年中期业绩中展现出一定的盈利质量提升和稳健的财务结构，尽管面临房地产行业整体下行压力，公司依然保持较强的运营能力和投资策略的灵活性。

主要观点

• 盈利质量提升：尽管上半年综合营业额同比下降28.5%，但核心净利润同比增长1.6%，经常性业务核心净利润增长10.4%，占核心净利润比重提升至65.5%，显示公司盈利能力持续优化。
• 销售表现稳健：合同销售额达1165亿元，同比增长5.6%，排名行业前三；一线城市销售占比超六成，深圳、上海等6座城市市占率居当地第一。
• 投资聚焦核心城市：公司持续优化土储结构，期末住宅开发土储3923万平米，其中66%位于一、二线城市。期内以权益地价325亿元获取16宗地块，投资集中于高潜力区域。
• 购物中心运营成效显著：经营性不动产收租型收入同比增长17.0%，租金收入增长19.4%，零售额增长16.4%（同店增长10.1%），出租率升至98.0%。
• 资产证券化持续推进：成都万象城机构间REIT成功发行，华润有巢REIT完成上海马桥项目扩募，Pre-REITs基金设立也在推进，有助于释放存量资产价值。
• 财务稳健，债务可控：净有息负债率41.0%，有息负债中约19%将于一年内到期，债务整体保持稳健。加权平均融资成本降至2.63%，维持行业较低水平。
• 盈利预测与估值：预计2026-2028年EPS分别为3.25/3.41/3.59元/股，对应9月3日收盘价的PE分别为8.05/7.68/7.29倍。公司有望受益于房地产市场修复，维持“买入”评级。

关键信息

业绩表现

• 2026年中期业绩：
  • 综合营业额：679亿元，同比-28.5%
  • 开发销售型业务营业额：452.6亿元，同比-39.1%
  • 归母净利润：98.4亿元，同比-17.2%
  • 核心净利润：102亿元，同比+1.6%
  • 经常性业务核心净利润：66.5亿元，同比+10.4%

市场表现

• 收盘价：30.46港元
• 一年内最高/最低：39.88/26.70港元
• 总市值/流通市值：217,208.42百万港元
• 资产负债率：61.05%

投资与土储

• 投资策略：坚持“调布局、调结构、调节奏”，聚焦一、二线城市。
• 土储结构：期末住宅开发土储3923万平米，其中66%位于一、二线城市。
• 未来两年可结算资源：已售未结开发销售型业务营业额（含非并表）达2518亿元，计划加快去化以保障业绩平稳。

购物中心运营

• 经营性不动产收入：142亿元，同比+17.0%
• 购物中心租金收入：124亿元，同比+19.4%
• 零售额增长：同比+16.4%（同店+10.1%）
• 出租率：98.0%
• 在营购物中心数量：98个，其中52个项目零售额排名当地第一，87个排名前三。

资产管理与资本运作

• 资产证券化进展：成都万象城机构间REIT发行成功，华润有巢REIT完成上海马桥项目扩募，Pre-REITs基金设立在推进中。
• 资本支出与融资：2026年资本开支为-100百万港元，债权募资为17,302百万人民币，其他融资活动有所减少。

财务指标

• 净有息负债率：41.0%
• 加权平均融资成本：2.63%，较2025年底下降9bp
• 流动比率：1.80，速动比率：0.81，偿债能力稳健
• 资产负债率：57.39%（2026E），持续下降

盈利预测（单位：人民币百万元）

财务预测摘要（单位：人民币百万元）

• 营业收入：预计持续下降，2026年为227,289百万，2028年为212,731百万
• 归母净利润：预计2026年为23,197百万，2028年为25,633百万
• 每股收益：预计2026年为3.25元/股，2028年为3.59元/股
• 净利率：预计从9.0%提升至12.0%
• 投资收益：预计持续增长，2026年为2,047百万，2028年为2,296百万

风险提示

• 房地产行业复苏不及预期
• 商业运营表现不及预期
• 大资管业务推进不及预期

投资评级说明

• 投资评级：买入（维持）
• 评级标准：以报告日后6个月内，证券相对于同期市场基准指数的涨跌幅为标准，若涨跌幅在20%以上则为“买入”。
• 基准指数：
  • A股市场：沪深300指数
  • 香港市场：恒生中国企业指数（HSCEI）

附注

• 本报告由华源证券研究所发布，分析师邓力、陈颖。
• 报告内容基于公开信息，仅供参考，不构成投资建议。
• 报告内容可能根据最新信息进行更新，投资者应自行关注相应变动。