沈阳_物流发展商与租户的新热点_2页_532kb

沈阳物流市场发展总结

核心内容

沈阳作为东北地区的重要城市，近年来在物流市场领域表现出强劲的发展势头，成为国内外物流发展商与租户关注的新热点。市场整体呈现供需两旺的态势，空置率下降，租金上涨，同时未来供应充足，发展前景广阔。

主要观点

• 市场地位提升：沈阳是华北地区第三大优质物流市场，总存量约179万平方米（1,930万平方英尺），仅次于北京与天津。
• 租赁需求旺盛：2017年底，沈阳物流市场空置率大幅下降至12%，净有效租金升至人民币24元每月每平方米，显示出租户对物流空间的强劲需求。
• 未来供应充足：预计2018年上半年将有约17万平方米的新物流项目入市，其中75%已被预租。2019年至2022年间，还将有60万平方米的新项目陆续交付。
• 区域发展差异：沈阳西部区域（如于洪、经济技术开发区）因租金相对较低、可租赁面积大及未来供应充足，成为租户优先考虑的区域。
• 高端制造业推动需求：沈阳依托其传统工业基础，已转型为高端制造业中心，尤其是汽车行业，成为物流需求的重要来源之一。
• 投资市场活跃：受物流用地价格上升及土地供应紧张的影响，沈阳物流市场投资方式呈现多样化，股权和基金投资逐渐成为主流。

关键信息

市场概况

• 总存量：截至2017年底，沈阳优质物流物业市场总存量约179万平方米。
• 子市场分布：
  • 浑南：存量最高，约45万平方米。
  • 沈阳经济技术开发区：存量约40万平方米。
  • 沈北：存量约32万平方米。

租户需求

• 租赁需求：2017年底，沈阳物流市场租赁需求旺盛，空置率半年环比下降21个百分点至12%。
• 租金趋势：净有效租金上升至人民币24元每月每平方米，预计未来租金将持续上涨。
• 重点区域：建议租户优先考虑沈阳西部区域，如于洪和经济技术开发区，因租金相对较低且供应充足。

行业驱动

• 电子商务与第三方物流：作为主要需求来源，推动了沈阳物流市场的扩张。
• 高端制造业：特别是汽车行业，成为沈阳物流市场的重要新增需求来源。
• 汽车行业概况：
  • 宝马：年产量达45万辆，运营多个项目，包括整车工厂、发动机工厂、高压电池中心及研发中心。
  • 通用汽车、华晨汽车：也在沈阳设有生产工厂。
  • 雷诺：正在建设汽车生产线。
  • 配套产业：如海斯坦普、佛吉亚、米其林、普利司通等汽车零部件企业，进一步增加了物流需求。

投资动态

• 整售交易活跃：高力国际促成优质冷链仓库整售交易，光大安石购入嘉民资产包，显示市场投资热度。
• 股权与基金投资：物流发展商通过股权或基金投资方式获取优质仓储资产和土地。
• 代表性交易：
  • 和超物流园：面积5万平方米，由北京建设（控股）有限公司以约人民币1.5亿元收购。
  • 普洛斯收购：于2018年初完成对沈北优质物流园的收购，填补其在该区域的空白。
  • 其他发展商：万纬、易商红木等国内外发展商亦对沈阳投资市场表现出浓厚兴趣。

结论

沈阳物流市场凭借其区位优势、丰富的产业基础及活跃的投资氛围，正迅速成长为华北地区的重要物流中心。随着电子商务与高端制造业的持续增长，沈阳的物流需求和投资机会将进一步扩大，未来有望吸引更多的物流发展商和租户入驻。