20210422-克而瑞证券-集中供地逐城梳理系列（1）——长春_新政后首拍成交平淡_头部房企参与度较低_5页_917kb

长春集中供地首拍成交总结

核心内容概述

2021年4月15日，长春市作为“22城集中供地”政策的首个试点城市，完成了首批土地拍卖。本次供地共推出42宗地块（剔除11宗终止挂牌的地块），成交40宗（涉宅地块38宗），流拍2宗，整体流拍率为4.8%。其中，6宗地块溢价成交，1宗地块触发“设限价加竞配建租赁”机制，其余地块均以底价成交。

主要观点

• 成交表现平淡：新政后首拍整体成交热度较低，仅1宗地块触发限竞，说明市场对集中供地政策反应冷淡。
• 溢价率下降：本次供地整体溢价率为3.3%，较2020年全年下降1.7个百分点。
• 起拍楼面价大幅上升：起拍楼面价为2989.8元/平方米，成交楼面价为3087.0元/平方米，均较2020年全年有明显增长，增幅分别为42.4%和40.1%。
• 头部房企参与度低：仅有万科、保利、华润和中铁置业等少数全国性房企参与竞拍，多数地块由本地房企竞得，反映长春市场吸引力不足。

关键信息

供地与成交数据

• 供地规模：本次供地总面积为371.2万方，建筑面积为629.9万方，分别占2020年全年的13.4%和17.4%。
• 起拍总价与成交总价：起拍总价为188.3亿元，成交总价为194.4亿元，分别占2020年全年的24.8%和24.4%。
• 溢价地块信息：
  • 宽城区：长公资土挂(2021)042号地块，总面积10.1万方，总建面24.2万方，起拍价6.6亿元，成交价8.5亿元，成交楼板价3524元/平方米，溢价率29.4%，由华润置地竞得。
  • 新区：长公资土挂(2021)036号地块，起拍价9.8亿元，成交价11.6亿元，溢价率18.4%，由晰晰竞得。
  • 净月区：长公资土挂(2021)053号地块，起拍价6.0亿元，成交价7.0亿元，溢价率15.8%，由远创竞得；长公资土挂(2021)054号地块，起拍价6.7亿元，成交价7.7亿元，溢价率14.8%，由远创竞得。
  • 净月区：长公资土挂(2021)052号地块，起拍价9.8亿元，成交价10.2亿元，溢价率3.5%，由保利竞得；长公资土挂(2021)055号地块，起拍价10.9亿元，成交价10.9亿元，溢价率0.9%，由万科竞得。

供地区域分布

• 朝阳区：共推出多宗地块，均以底价成交，竞得方为中铁置业。
• 二道区：两宗地块由本地房企竞得，溢价率为0%。
• 宽城区：仅有一宗地块触发限竞，由华润置地竞得。
• 净月区：多宗地块由远创、保利、万科竞得，其中远创竞得两宗溢价地块。
• 新区：一宗地块由晰晰竞得，溢价率18.4%。
• 其他区域：绿园、南关、莲花山等区域地块均以底价成交，竞得方多为本地房企。

市场背景与原因分析

• 区域市场冷清：长春市位于东三省，非地产销售热点区域，吉林省近年人口持续净流出，楼市整体低迷。
• 供地质量不高：热门区域供应占比较低，影响了全国性房企的参与意愿。
• 政策影响：作为首个集中挂牌城市，房企资金调配时间较短，导致参与度不足。

风险提示

• 政策调控力度不及预期：集中供地政策可能对市场产生更大影响，但目前效果不明显。
• 宏观经济不确定性：宏观经济发展若不及预期，可能对房地产市场造成压力。

评级信息

• 行业评级：推荐（维持），认为行业基本面向好，指数将跑赢基准指数10%以上。
• 免责声明：本文件基于可靠信息编制，未独立验证内容，不构成投资建议或要约。

数据来源

• 数据来源：CRIC、克而瑞证券研究院