2021-08-26-联合资信-中资地产离岸债券市场回顾与信用风险研判_10页_930kb

中资地产离岸债券市场回顾与信用风险研判总结

核心内容

近期，中资地产美元债市场面临较大抛压，信用风险事件频发，市场对房地产行业信心受到冲击。整体来看，房地产行业融资政策持续收紧，企业流动性压力加剧，弱资质房企融资难度上升，未来1年美元债到期规模大，再融资压力显著。

主要观点

• 市场波动加剧：中资地产美元债在2020年初和2021年5月后均出现收益率快速上行，市场情绪恶化。
• 政策调控趋严：房地产行业监管持续强化，政策短期内难以放松，对融资和销售造成双重压力。
• 销售端韧性减弱：尽管上半年销售热度不减，但银行贷款集中度管控和热点城市限购加码，预计后续销售压力将显现。
• 融资渠道收缩：房地产企业融资持续偏紧，境内和境外债券融资均出现净流出，信托融资规模降至历史低点。
• 信用风险集中释放：华夏幸福、蓝光发展、协信远创等企业相继违约，反映出行业信用风险加速暴露。
• 再融资压力凸显：未来1年，地产美元债到期规模达478亿美元，尤其2022年第一季度压力最大。

关键信息

一、地产美元债市场回顾

• 2020年初因疫情和市场避险情绪，地产美元债遭遇抛售潮，但随后因美联储流动性释放而出现“V”形反转。
• 2021年5月后，房企信用风险事件频发，尤其是恒大、蓝光等大型房企的负面新闻引发市场担忧。
• 2021年上半年，地产美元债净融资额转为负值，市场整体偏好下降。

二、地产美元债信用风险研判

1. 政策调控持续强化

• 房地产行业监管政策趋严，2021年7月出台“三年整治规范房地产市场秩序”政策，强化了对行业的约束。
• “三条红线”“贷款集中度管控”“集中供地”等政策叠加，导致融资环境进一步恶化。

2. 销售端压力逐步显现

• 2021年上半年商品房销售额同比增长38.90%，但增速放缓。
• 7月以来，热点城市限购加码，预计销售端压力将逐步上升。

3. 融资持续偏紧

• 房地产开发贷款余额增速下降，债券融资净流出，信托融资规模降至历史最低。
• 境内外融资渠道受限，房企融资难度加大，流动性风险上升。

4. 未来1年美元债密集到期

• 截至2021年6月底，未来12个月地产美元债到期规模达478亿美元，2022年第一季度压力最大。
• 若市场持续波动，将加剧房企再融资压力，尤其对依赖境外融资的企业影响较大。

三、微观角度信用风险特征

1. 境外融资依赖度高

• 部分房企美元债占融资结构比例超过50%，如建业地产、花样年、佳兆业、禹洲等，境外借新还旧压力大。
• 美元债市场化程度高，但若估值大幅波动，可能影响融资可获得性。

2. 高成本融资与高杠杆特征

• 高成本融资（如优先票据、非标融资）占比高的房企，其信用风险较高。
• 具有“低经营容错率+高债务杠杆”特征的房企，更容易遭遇资金链断裂。
• 企业需关注其表外债务、可动用资金、股权质押及资产受限比例等指标。

四、总结与展望

• 当前风险点：地产调控政策持续收紧，融资渠道收缩，弱资质房企信用风险上升。
• 未来挑战：2022年地产美元债到期压力大，部分房企境外融资依赖度高，需关注其再融资能力。
• 企业应对方向：需在销售回款、财务安全、融资成本控制之间取得平衡，避免因高溢价拿地或多元化扩张导致的经营风险。
• 行业趋势：随着行业利润空间缩窄，房企如何在项目利润与现金流之间协调，将成为影响其信用水平的关键。

建议关注企业

• 中国恒大、碧桂园、佳兆业、绿地控股、融创中国、雅居乐、远洋集团、花样年、华夏幸福、禹洲集团、祥生控股、阳光100、佳源国际、中梁控股、新力控股、富力地产、荣盛发展、中南建设、金辉控股、绿景中国、绿地香港等企业。

总结

中资地产美元债市场在政策调控和信用风险事件的双重影响下，面临较大的流动性压力和信用风险。未来1年，再融资压力将显著上升，特别是对境外融资依赖度高、高杠杆、高成本融资结构的房企，需高度关注其财务稳健性及现金流管理能力。