20230701-安信证券-北京土拍零距离（1_22）_首拍热度较高_主流国企积极拿地_8页_868kb

北京2023年第一批次土拍分析摘要

背景与日期

2023年6月20日，北京完成第一批次住宅用地拍卖，共推地23宗，总成交金额7123亿元，平均溢价率91%，土拍热度较高。自2022年第三轮土拍以来，北京集中供地无流拍或撤销，显示供地节奏常态化，缓解房企资金压力。

主要特征

• 规则调整：放宽企业报名限制（同一集团成员企业不同时报名同一宗地），允许联合竞买，更利于中小企业参与；溢价率上限15%，地价触顶后竞拍方式多样化，包括“竞现房销售+摇号”和“竞超低耗能建面+摇号”，保证金比例保持20%。
• 土拍热度：超半数地块溢价触顶，12宗地进入摇号环节；热门地块集中在近郊如顺义新城、海淀双新村，配套成熟；4宗地溢价成交，因规划利好；7宗底价成交，因位置偏远或配套不足。

区域分布

• 主城区块：朝阳区、丰台区、海淀区、石景山区分别供地4、3、2、2宗。
• 近郊区块：通州区、顺义区各供地3宗；大兴区、昌平区、亦庄新城各供地2宗。

参与者分析

• 国企主导：国企全口径拿地金额5471亿元，占比76.8%，同比下降；主要参与者包括保利发展（934亿元）、招商蛇口（878亿元）等，积极参与。
• 民企减少：民企拿地金额406亿元，占比5.7%，较去年第五轮下降；参与者如福建雄旺（166亿元）、大华集团（130亿元）。
• 城投提升：城投类企业拿地金额1346亿元，占比18.9%，较去年增长。

总体评价

北京本轮土拍热度回升，国企积极拿地，反映市场信心逐步恢复，但民企参与度下降。供地节奏常态化，政策调整旨在平衡市场，潜在风险包括调控超预期。