恒大研究院-发挥好房地产的实体经济属性-2020.8-14页_1mb

恒大研究院研究报告总结

核心内容

本报告由恒大研究院发布，旨在探讨房地产行业在新时代背景下如何更好地发挥其实体经济和居住属性，服务于国家经济转型与双循环发展格局。报告指出，房地产作为实体经济的重要组成部分，对经济增长、就业和地方财政具有重要支撑作用，同时强调在“房住不炒”政策引导下，房地产市场已逐步回归居住属性，投资属性显著弱化。

主要观点

1. 房地产对实体经济贡献大

• 行业体量大、产业链长：房地产行业拉动上下游50多个行业，对经济增长、投资消费贡献显著。
• 2019年数据：
  • 房地产业增加值占GDP比重为 7.0%；
  • 拉动上下游行业增加值占比达 17.2%；
  • 房地产开发投资占城镇固定资产投资比重为 23.4%；
  • 住房相关消费占限额以上企业商品零售总额的 9.5%。
• 就业贡献：
  • 2018年，房地产业和房屋建筑业从业人员合计 5558万人，占第二、第三产业从业人员的 10.4%；
  • 农民工中房屋建筑业人数占比约 11.5%。
• 财政贡献：
  • 2018年，房地产相关税收和出让收入合计为地方政府贡献 9.1万亿元，占地方政府本级收入的 53%，占可支配财力的 38%。

2. 住房回归居住属性，投资属性弱化

• 政策导向：自2016年“房住不炒”提出以来，中央持续引导房地产回归居住属性。
• 市场表现：
  • 2020年1-7月，全国土地招拍挂平均成交溢价率 13.8%，较2016年全年回落 20.9个百分点；
  • 70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长 4.8%，较2016年12月收窄 6.0个百分点。
• 居民预期：
  • 2020年第2季度， 51.2% 的居民预期房价“基本不变”，较2017年第4季度提高 3.2个百分点；
  • 预期“上涨”的居民比例为 22.8%，较2017年下降 9.2个百分点。
• 购房杠杆下降：
  • 2020年上半年，新增人民币贷款中个人住房贷款占比 18.9%，较2016年全年下降 19.8个百分点；
  • 首套房首付比例下降，样本银行中首付比例为2成的银行占比仅 19.5%。

3. 房地产在支撑经济方面作用显著

• 房地产投资韧性：在消费低迷、出口不确定、制造业投资疲软的背景下，房地产投资仍保持稳定增长。
• **2020年1-7月房地产开发投资同比增长 3.4%，其中7月当月增长 11.7%，连续5个月正增长。
• 融资结构优化：房地产贷款占人民币贷款余额比重为 28.7%，较2019年末下降 0.3个百分点；
  • 主要非银融资渠道融资同比减少 11.5%。

关键信息

• 房地产的双重属性：房地产兼具实体和金融属性，但整体上以实体属性为主，部分区域金融属性较强。
• 国际比较：新加坡、德国等国家房地产的居住属性更强，而美国、中国香港则更偏向金融属性。
• 未来方向：
  • 稳地价、稳房价、稳预期：通过长效机制实现“三稳”，发挥逆周期调节作用；
  • 支持自住和改善型需求：保持新增住房规模平稳，满足城镇人口增长、城市更新、居住条件改善等需求；
  • 预计需求：2019-2030年全国年均新增自住房需求约 11.7亿平方米。
• 风险提示：政策调整过急过快可能带来负面影响，国内外行业分类差异也需注意。

总结

恒大研究院认为，房地产行业在推动经济增长、促进就业、支撑地方财政等方面发挥着关键作用。随着“房住不炒”政策的深入实施，房地产市场逐步回归居住属性，投资属性减弱，居民购房杠杆下降。未来应通过稳定房地产市场、支持自住需求、优化融资结构等方式，进一步发挥房地产的实体经济功能，助力国家经济平稳健康发展。