20260317-国信证券-房地产行业快评_2026小阳春观察_不好不坏_10页_1005kb

房地产行业快评总结

核心内容

2026年房地产市场呈现出“小阳春”的特征，整体表现处于“好”与“坏”之间。新房与二手房市场均出现一定程度的回暖，但整体价格表现不如去年同期，成交量稳中有升，且低总价房源成为成交主力。市场买卖双方心态出现细微变化，买家从极度观望转向理性择机出手，而卖家则表现出一定的预期修复。

主要观点

1. 市场表现

• 新房成交量：30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-7%，其中一线城市和三线城市表现相对较弱，而二线城市表现略好。
• 二手房成交量：18城二手住宅7天移动平均成交套数同比-15%，但整体仍优于过去三年同期，尤其是二线城市和三线城市。
• 核心城市表现：北京、上海成交量已明显超过去年同期峰值，广州、深圳成交量与去年同期持平，杭州、成都成交量低于去年同期。

2. 价格走势

• 全国44城二手房均价：截至2026年3月15日，均价为13208元/平方米，环比下跌0.3%，跌幅好于过去两年同期。
• 核心城市价格：北京、上海价格周度上涨，但月度涨幅缩小；深圳价格周度下跌。核心区域价格表现不如城市整体水平。
• 低总价房源：低总价房源仍是成交主力，占比在多个城市继续上升，如上海400万元以下成交占比约65%，深圳300万元以内成交占比升至33.6%。

3. 市场心态

• 买家：从极度观望转向理性择机出手，议价与比较意识依然存在，一旦条件合适，成交速度加快。
• 卖家：挂牌量下降、部分业主撤牌，议价空间收窄，对后续价格和成交更有期待。

关键信息

1. 当前市场状态

• 高频数据处于“好”与“坏”的临界点，不足以支持市场对未来房价走势形成一致预期。
• 当前是房地产行业的底部区域，后续即使数据走弱，也不太可能出现类似2025年第四季度的恐慌式下跌。

2. 投资建议

• 短期：地产股难以出现暴涨暴跌的波段行情。
• 长期：地产板块估值水平较为合理，已充分反映政策和基本面的悲观预期。若二手房价跌幅收窄成为市场共识，板块有望上涨。
• 推荐个股：招商蛇口、中国金茂、华润置地、我爱我家、贝壳-W。

3. 风险提示

• 政策落地效果及后续推出强度不及预期；
• 外部环境变化导致房地产基本面超预期下行；
• 房企信用风险事件超预期冲击。

数据对比

结论

2026年小阳春市场表现总体温和，价格和成交量均未出现显著反弹，但市场情绪有所改善。当前市场处于底部区域，具备一定的投资价值，适合布局减值充分、拿地改善强的优质房企。然而，基本面向上的事件和幅度仍不确定，需密切关注未来一个月内是否出现“以价换量”的趋势，以判断市场是否真正企稳。