20220427-东方金诚-2022年首轮集中供地专题_首轮集中供地规模明显萎缩_国企_托底_作用依然突出_8页_727kb

2022年首轮集中供地总结

核心内容

2022年首轮集中供地在整体供应规模和成交情况上呈现出显著变化，反映出房地产行业当前面临的下行压力以及政策调整对市场的影响。尽管供应数量较去年第三轮明显减少，但成交情况有所改善，部分城市仍保持活跃。国企在拿地过程中发挥了“托底”作用，成为市场主要参与者。同时，房企更注重项目去化能力和区域资源优势，而非单纯追求利润空间。

主要观点

• 供应规模下降：2022年首轮集中供地城市数量为9座，较去年第三轮有所减少，其中武汉、青岛、重庆和福州降幅最为明显。
• 成交情况改善：尽管供应规模下降，但成交情况略好于去年第三轮，部分城市出现地块价格触顶和熔断现象。
• 国企主导市场：央国企在多数城市成为拿地主力，如北京17宗地块中16宗由国企拿下，体现国企在当前市场中的稳定性和资金实力。
• 政策优化与放松：为缓解土地流拍风险，多地调整土地出让规则，包括取消或降低配建要求、降低保证金比例、延长付款周期等。
• 项目品质与去化能力成为关键考量：房企在拿地过程中更加关注地块的配套、预期成熟度及去化风险，倾向于选择周边配套成熟、预期稳定的优质地块。

关键信息

一、首轮集中供地情况

• 城市分布：北京、厦门、福州、重庆、成都、武汉、青岛、合肥、长沙等9个城市完成首轮集中供地。

• 供应与成交对比：

  • 北京：供应18宗，成交17宗，成交楼面均价29830元/平方米。
  • 厦门：供应10宗，成交9宗，成交楼面均价25145元/平方米。
  • 福州：供应17宗，成交12宗，成交楼面均价12702元/平方米。
  • 成都：供应50宗，成交44宗，成交楼面均价11008元/平方米。
  • 重庆：供应13宗，成交13宗，成交楼面均价6764元/平方米。
  • 武汉：供应11宗，成交10宗，成交楼面均价11188元/平方米。
  • 青岛：供应16宗，成交15宗，成交楼面均价3661元/平方米。
  • 合肥：供应32宗，成交19宗，成交楼面均价9206元/平方米。
  • 长沙：供应22宗，成交22宗，成交楼面均价6103元/平方米。

• 流拍情况：共4个城市10宗地块出现流拍，其中成都流拍6宗，福州流拍2宗，北京和武汉各流拍1宗。

• 溢价率变化：8个城市出现地块价格触顶，其中合肥表现最为突出，17宗宅地全部溢价成交，且15宗地价触顶进入“竞品质”阶段。

二、房企拿地特点

• 龙头房企主导热门地块：如中海、建发、华润、龙湖等大中型房企在热门城市拿地活跃。
• 重视区域资源优势：建发在福建布局较多，龙湖在重庆和成都布局集中。
• 注重项目去化能力：房企倾向于选择配套成熟、预期稳定的地块，以降低去化风险。

三、土地出让规则调整

• 延续去年规则，但有所优化：各城市仍采用“限地价+摇号”等模式，但部分规则有所放松。
• 取消租赁住房配建要求：如南京、苏州、杭州等城市取消或降低租赁住房配建比例，以减轻房企负担。
• 降低保证金比例：多地将保证金比例下调至20%，部分地块付款周期延长至6个月或更长。
• 强化资金审查：如无锡、武汉等地对房企资金来源进行严格审查，防止违规融资。

四、二季度市场展望

• 土地供应将增加：地方政府为缓解土地出让收入压力，预计二季度土地供应数量将有所提升。
• 政策持续利好：预计二季度会有更多政策出台，以稳定房地产市场。
• 房企投资意愿回升：部分经营稳健的房企将释放投资需求，土地市场表现有望优于一季度。
• 优质地块竞争激烈：具备良好配套、预期成熟、去化风险低的地块仍将是房企争夺焦点，边缘化地块则存在流拍风险。

总结

2022年首轮集中供地在供应规模上较去年第三轮明显萎缩，但成交情况略有改善，反映出市场逐步回暖。国企在拿地中发挥主导作用，而民企在部分城市表现活跃。房企更关注项目去化能力和区域资源优势，土地出让规则亦有优化，如降低保证金比例、取消配建要求等。二季度随着政策环境改善和土地供应增加，市场有望进一步好转，但需求端不确定性仍存，房企需谨慎选择地块。