仲量联行-2019中国冷链物流市场的现状与展望-2019.1-35页_8mb

中国冷链物流市场现状与机遇总结

核心内容

中国冷链物流市场近年来经历了显著增长，但仍存在诸多发展瓶颈，包括设施供应不足、地理分布不均、行业标准不完善以及技术应用滞后。仲量联行通过市场分析和行业访谈，总结出中国冷链行业未来发展的四大机遇，预计将在租金增长和资本增值方面带来巨大潜力。

主要观点

1. 市场增长强劲但发展不成熟

   • 中国易腐食品冷链流通率从15%上升至30%以上，生鲜产品货损率从30%降至20%。
   • 人均冷藏容量增长了14倍，但仍低于全球平均水平（2016年人均0.14立方米 vs 全球0.20立方米）。

2. 需求来源广泛且持续增长

   • 冷链仓储设施需求来自多个行业，其中第三方物流、生鲜电商、餐饮连锁和医药行业尤为突出。
   • 2018年上半年全国冷库租赁面积同比增长14.9%，达到150万平方米。

3. 行业集中度低，标准不规范

   • 中国冷链市场分散，前100名参与者市场份额不足10%，缺乏行业主导企业。
   • 行业操作不规范导致产品损坏率高达20%-30%，制冷剂使用尚不环保，如二氧化碳和氨的使用率低于4%。

4. 政策支持明确，助推行业发展

   • 国家层面已出台多项支持冷链发展的政策，但对冷链仓储的影响有限，仍需更具体的法规和实施细则。
   • 土地供给政策对冷链仓储设施既构成挑战，也提供了发展机遇。

关键信息

机遇1: 冷链仓储设施供应不足，地理分布不均

• 冷链仓储设施在城市和农产品原产地分布不均，一线城市和部分农产品产地租金较高，预示着巨大的市场潜力。
• 随着冷链流通率的提高和货损率的下降，市场对高标准冷链设施的需求持续上升。

机遇2: 需求来源广泛，市场持续扩张

• 冷链仓储设施被广泛应用于多个行业，尤其是医药行业，其市场覆盖能力仅为10%，质量问题与冷链相关，具有较大的发展潜力。
• 用户对冷链设施的要求逐步提升，如温度控制、可追溯性和配送效率，推动行业向更高质量发展。

机遇3: 新技术应用带来升级机遇

• 自动化立体仓储系统（ASRS）、自动导引车（AGV）和智慧物流管理系统（WMS/TMS/OMS/BMS）正在被逐步接受。
• 未来冷链设施将更注重节能环保，如二氧化碳制冷技术，尽管初期成本较高，但其长期效益显著。

机遇4: 政策支持加速行业整合

• 国家政策为冷链行业提供了明确的发展方向，但目前仍需更具体的操作标准和法规支持。
• 土地供给政策上，冷链仓储设施因高投资和高税收而更易获得土地支持，特别是在城市区域。

冷链仓储设施评估标准

仲量联行提出了七大评估标准，以判断冷链设施的投资价值和用户适配性：

1. 位置：运输成本占物流总成本的大部分，因此地理位置至关重要。
2. 规模和布局：影响交通组织和货物流线，是设施适配性的关键因素。
3. 运营成本：冷链设施通常耗能大、运行成本高，需重点考虑。
4. 技术应用：技术先进性与设施运行效率、稳定性密切相关。
5. 制冷系统：影响设施的可持续性、环保性和安全性。
6. 可调整性：包括结构和温控的灵活性，是评估加分项。
7. 设施结构：决定了设施的适应性和扩展能力。

行业建议

政府

• 制定适用于冷链行业的法规、操作标准及实施细则。
• 在城市规划中预留工业用地，探索混合用地模式，以解决城区冷库容量不足问题。

开发商

• 建设综合型冷链设施，涵盖干仓、冷藏库和冷冻库。
• 基于定制需求，建设全自动化冷库。
• 推广经济高效技术，如射频识别（RFID）、TMS、OMS、WMS等。
• 采用专业化（BTS）和标准化策略相结合的方式，拓展增值服务。

最终用户

• 提前规划，至少提前12个月寻找合适的冷链设施。
• 若产品标准化程度高，可考虑自动化以应对劳动成本上升。
• 推广共享模式，降低使用成本。
• 优先选择采用安全、可持续制冷方式的设施。

投资者

• 关注租赁高标仓库改造而成的冷链设施，因其具有更好的市场适应性和灵活性。
• 聚焦于地理位置优越、配置良好的冷链设施。
• 重视支持“最初一公里”的冷链设施，如预冷库等。

结论

中国冷链物流市场正处于快速发展的阶段，但尚未完全成熟。未来，随着需求增长、政策支持和技术进步，冷链行业将迎来更多发展机遇，租金和资本增值潜力巨大。行业参与者需积极应对市场变化，提升设施标准和运营效率，以抓住这一发展的黄金时期。