20160401-安信证券-市北高新-600604.SH-2015年年报点评_区位优势突出_创新孵化添彩_11页_564kb

市北高新（600604.SH）2015年年报点评总结

核心内容

市北高新在2015年实现了业绩的大幅增长，主要得益于重大重组和项目开发的推进。公司通过收购市北发展、泛亚投资及计划收购欣云投资剩余股权，增强了资产质量和资本实力，提升了综合竞争力。2016年公司拟进一步整合园区资源，推动业务持续增长。

主要观点

• 业绩大幅增长：2015年公司实现营收991.2百万元，同比增长704.3%；归母净利润131.66百万元，同比增长796.26%；每股收益0.17元，同比增长750%。
• 项目开发进展：新中新项目和云立方项目竣工并投入运营，南通科技城云院第一期完成竣工备案，智汇园项目主体基本完工，2016年可租售面积充足。
• 产业孵化成果显著：聚能湾孵化器累计孵化苗圃项目119项，孵化器企业190家，加速器企业38家，2015年与37家初创企业签署投资协议。
• 资产注入提升实力：公司完成对市北发展、泛亚投资100%股权的收购，增强园区开发与运营能力，优化资产结构。
• 融资与现金流：2015年公司公开发行9亿元公司债券，票面利率4%，为项目开发提供资金支持。

关键信息

财务数据概览

项目	2014	2015	2016E	2017E	2018E
营业收入	123.2	991.2	1,074.8	1,186.9	1,362.3
净利润	14.7	131.7	152.5	173.1	207.9
每股收益	0.02	0.17	0.20	0.23	0.27
每股净资产	1.69	3.80	3.95	4.20	4.46
市盈率	1,557.2	173.8	150.0	132.2	110.0
市净率	17.8	7.9	7.6	7.2	6.7
净利润率	11.9%	13.3%	14.2%	14.6%	15.3%
ROE	1.1%	4.6%	5.1%	5.4%	6.1%
ROIC	2.3%	8.8%	6.0%	8.2%	12.0%

项目情况

项目	项目状态	项目用地面积（万方）	规划计容建筑面积（万方）	总建筑面积（万方）	可供销售面积（万方）	已销售面积（万方）
新中新	竣工	4.36	8.72	16.38	6.64	2.67
云立方	竣工	2.26	6.18	8.01	0	8.01
智汇园	在建	11.45	14.01	15.11	0	5.01

项目前景

• 14-06地块项目：位于市北高新园区内，土地面积5.00万方，建筑面积20.96万方，预计未来收入45.05亿元，投资净利率14.45%。
• 投资计划：公司拟收购欣云投资剩余股权，推进项目开发和整合园区资源。

风险提示

• 土地政策变动
• 产业投资不确定性

投资建议

• 评级：增持-A
• 目标价：36.0元
• PE估值：150X、132X、110X（2016-2018年）

项目储备与开发

• 公司在2015年自行开发的在建项目有4个，总建筑面积达50万方。
• 2016年公司全资子公司竞得上海市闸北区永和社区2块土地，总面积4.26万方，规划计容建筑面积10.65万方。

产业孵化

• 聚能湾公司孵化的苗圃项目达119项，孵化器企业达190家，加速器企业达38家。
• 2015年与37家初创企业签署投资协议，为中后期股权投资打下基础。

成长性与盈利能力

• 成长性：2015年营业收入增长704.3%，净利润增长796.26%。
• 盈利能力：净利润率从11.9%提升至13.3%，ROE从1.1%提升至4.6%，ROIC从2.3%提升至8.8%。

费用控制

• 2015年公司通过有效的成本控制，三费占比明显下降，销售费用、管理费用、财务费用分别同比增加-24.81%、45.06%、278.12%。

资产负债与现金流

• 资产负债率：从59.4%上升至59.3%，2016年预计上升至60.5%。
• 流动比率：从1.69上升至2.07，2016年预计下降至1.73。
• 速动比率：从0.57上升至0.72，2016年预计下降至0.58。
• 利息保障倍数：从1.68上升至3.41，2016年预计下降至2.86。
• 净利润：2015年为131.7百万元，2016年预计为152.5百万元。

总结

市北高新在2015年通过重大重组和项目开发，实现了业绩的显著提升。公司项目储备充足，销售前景良好，产业孵化和投资加速推动了盈利增长。尽管毛利率有所下滑，但公司通过有效的成本控制和资源整合，增强了盈利能力和可持续发展能力。2016年拟收购欣云投资剩余股权将进一步整合园区资源，提升公司竞争力。公司当前PE估值较高，但未来盈利预期良好，投资建议为“增持-A”。