2019下半年港股物管行业投资策略_整合风起_群雄逐鹿_31页_2mb

2019下半年港股物管行业投资策略总结

核心内容

2019年下半年，港股物管行业迎来政策利好与市场回暖，行业集中度提升趋势明显，企业盈利能力逐步改善，增值服务成为增长新引擎。同时，社保成本改革对行业影响深远，企业需应对成本压力并寻求转型与优化。以下为详细分析：

1. 行业概况与趋势

1.1 行业具备防御属性

• 估值提升：2019年初至今，港股物管板块累计反弹近五成，平均估值达22倍19年PE，行业龙头享有明显溢价。
• 盈利模式优化：高毛利率的酬金制管理业务和增值服务业务占比提升，推动综合毛利率改善，降低对人力和开发商的依赖。

1.2 政策环境向好

• 社保改革：自2019年起，社保证缴由税务部门统一征收，企业需按实际工资缴纳社保，但中央政策强调降低社保费率，减轻企业负担。
• 减税降费：2019年4月养老保险单位缴费比例降至16%，失业保险和工伤保险费率阶段性降低，减轻企业成本压力。

1.3 行业集中度提升

• 集中度提升：2013年至2018年，物管十强企业市占率从5%提升至11%，百强企业市占率从16%提升至39%。
• 龙头优势：行业龙头凭借品牌、执行能力和成本控制优势，有望持续受益于集中度提升。

2. 社保成本影响分析

2.1 社保成本测算

• 自有员工成本：社保改革后，五家重点公司自有员工人力成本平均增加约6200万元，其中碧桂园服务增加8700万元，绿城服务增加8000万元。
• 外包员工成本：总人工成本占经营成本70%，社保改革后，外包员工人力成本平均增加约3500万元，总新增社保成本平均达9700万元。

2.2 经营利润影响

• 自有员工社保影响：五家公司经营利润平均下降约9%。
• 自有+外包员工社保影响：五家公司经营利润平均下降约14%。
• 不同假设下的影响：不同社保执行比例下，各公司利润波动明显，其中绿城服务受社保影响最大，而中海物业则为受益标的。

3. 重点标的推荐逻辑

3.1 碧桂园服务 (06098.HK - 增持)

• 行业地位：碧桂园旗下物管板块，2018年6月独立上市，成为行业龙头。
• 业绩表现：18年收入增长50%至47亿元，净利增长130%至9.23亿元，毛利率提升至37.7%。
• 增长预期：19-21年在管面积复合增长32%，第三方项目占比有望达30%。
• 估值：19年PE为35倍，PB为9倍。

3.2 中海物业 (02669.HK - 增持)

• 业绩表现：18年收入增长24%至42亿港币，净利增长31%至4.02亿港币，净利率提升至9.8%。
• 毛利率变化：物管服务毛利率下降，但增值服务毛利率改善，业务结构优化。
• 未来展望：积极拓展市场化项目，成立商业物业管理事业部，有望带动毛利率复苏。
• 估值：19年PE为28倍，PB为10倍。

3.3 彩生活服务 (01778.HK - 增持)

• 业绩表现：18年收入增长122%至36亿元，净利增长51%至4.85亿元，毛利率提升至35.5%。
• 转型成效：由传统物管企业向科技平台转型，增值服务毛利润占比达30%。
• 增长动力：通过收并购和市场化拓展实现规模扩张，合约管理面积达5.5亿平米。
• 估值：19年PE为11倍，PB为2倍。

3.4 绿城服务 (02869.HK - 中性)

• 市场化拓展：80%在管面积来自第三方项目，专注市场化发展。
• 毛利率提升：18年毛利率小幅提升至11.4%，未来有望通过提价和高毛利项目改善盈利。
• 增值服务：外延增值服务毛利润占比达54%，社区增值服务占比11%，但盈利仍需时间。
• 估值：19年PE为25倍，PB为5倍。

3.5 雅生活服务 (03319.HK)

• 业绩表现：18年收入增长92%至34亿元，净利增长176%至8亿元，综合毛利率提升至38.2%。
• 业务转型：增值服务占比提升，非住宅面积占比达18.5%，助力毛利率改善。
• 规模扩张：在管面积同比增长76%，主要依赖市场化拓展与收并购。
• 估值：19年PE为19倍，PB为3倍。

3.6 永升生活服务 (01995.HK)

• 业绩表现：18年收入增长48%至10.8亿元，净利增长31%至1.26亿元，综合毛利率提升至28.7%。
• 业务结构：物业管理服务仍为最大收入来源，增值服务占比提升至38%。
• 规模扩张：合约管理面积达6560万平米，第三方项目占比64%，非住宅面积占比18.5%。
• 估值：19年PE为32倍，PB为4倍。

4. 未来展望

• 增值服务潜力：增值服务毛利率从2015年的40%提升至2018年的45%，毛利润贡献占比从45%提升至50%。
• 成本压力缓解：社保费率下调将减轻企业负担，尤其对中海物业和绿城服务影响显著。
• 市场拓展：市场化拓展和收并购成为主要增长方式，提升管理面积和盈利能力。
• 政策利好：多地社保政策调整，推动行业成本结构优化和盈利模式转型。

5. 风险提示

• 社保新规执行：企业需应对人力成本上升，但部分公司通过谈判能力或外包比例降低影响。
• 市场波动：政策调整和市场环境变化可能对估值和盈利产生影响。
• 行业竞争：集中度提升背景下，行业竞争加剧，需关注公司市场拓展能力。

6. 投资评级

• 行业评级：超配。
• 个股评级：
  • 碧桂园服务：增持
  • 中海物业：增持
  • 彩生活服务：增持
  • 绿城服务：中性
  • 雅生活服务：未评级
  • 永升生活服务：未评级

7. 总结

2019下半年，港股物管行业在政策利好和市场回暖下表现强劲，行业集中度持续提升，增值服务成为盈利增长的新引擎。尽管社保改革带来一定成本压力，但费率下调和企业优化管理能力有望缓解。重点标的中，碧桂园服务和中海物业因业绩增长和估值优势被推荐增持，而绿城服务因市场化拓展和盈利改善被维持中性评级。未来行业有望进一步整合，盈利能力持续提升。