20170813-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_部分房地产股票价值凸显_房地产上游机会未完_37页_2mb_2mb

房地产行业周观点总结

核心内容

本周报告强调房地产上游周期股在当前估值背景下仍有投资机会，同时指出房地产行业正处于新周期的中段调整期，但结构性机会仍存在。报告从行业策略、市场数据、供需关系、政策调控等多方面分析房地产市场现状，并提出相应的配置建议。

主要观点

1. 行业策略与周期判断

• 周期股仍有机会：从估值角度看，地产上游周期股仍具备向上空间，盈利释放可能持续至四季度。由于房地产投资在2016Q4达到高点，2017Q2已降至3.5%，因此当前周期股机会主要来自供给侧改革带来的供需背离。
• 新周期的特征：虽然房地产行业在2014年进入新周期，但其结构和韵律与旧周期相似。当前仍以地产驱动为主，且全要素生产率尚未见底，预计2020年才会形成向上拐点。
• 房地产上下游背离排序：有色 > 水泥 > 钢铁 > 煤炭 > 下游（家电/家居等）。背离越大，修复空间越大。

2. 房地产行业配置建议

• 逆向投资逻辑：首选基本面良好、估值有优势的蓝筹白马股，如【侨城、保利、华发、北京城建、北辰】等。
• 转型地产股：关注具有安全边际的转型公司，如【新城、阳光城、世联】等。
• 国企改革主题：央企改革及地方国企改革是全年重要主题，重点关注【侨城、保利、上实、沙河、渝开发】等。
• 房地产新经济：长租及物流地产是成长领域，关注【世联、南山、东百】。
• 多元化转型：新领域成长性及RNAV安全边际是选股核心，如【嘉宝集团（大金融）】、【苏宁环球（大健康）】。
• 粤港澳大湾区：【侨城、华发、天健、龙光】为中长期价值型标的，【世荣、格力】短期弹性更大，【金融街】资源价值突出。

关键市场数据

一手房销售情况

• 整体情况：57城8月单月累计同比下降38%（一线>三线>二线），上周一手房销量持平。
• 分城市：
  • 一线城市：北京持续低位震荡，上海/深圳略有上升，广州继续下降。
  • 二线城市：南京/宁波/苏州等城市销量出现不同幅度的下降。
  • 三线城市：整体销量下降，部分城市如扬州、大连出现回升。

二手房销售情况

• 整体情况：19城8月单月累计同比下降，上周销量继续回落。
• 分城市：
  • 北京、深圳销量低位缓降，杭州震荡回落，南京销量低位回升后首降。
  • 大连、青岛、南昌等城市销量出现回升，厦门则持续低位。

房价走势

• 70城房价：同比于17M01见顶回落，环比上涨0.7%。
• 领涨城市：洛阳、北海、蚌埠。
• 领跌城市：三亚、北京、无锡。
• 区域分化明显：一线城市房价下跌，部分二线城市房价上涨。

土地市场动态

• 供地情况：7月百城住宅类供地面积缩量，一线/二线/其他城市均同步回落。
• 成交情况：住宅类成交面积跟随供应回落，但同比增速仍维持高位。
• 楼面均价：7月百城楼面均价再次反弹，一线略涨，二线大涨，其他城市续跌。
• 溢价率：自16M9见顶回落，17年2月起回升，6/7月跌回较低位。

风险提示

• 市场流动性波动：可能影响周期股表现。
• 政策调控力度：超预期可能对市场造成冲击。

行业表现

• 房地产行业表现：上周房地产指数上涨1.6%，相对沪深300指数上涨0.5%，在29个大类行业中涨跌幅居中（排第23）。
• 超额收益：15年超额收益显著（尤其是H1和Q4），16年上半年表现较差但下半年有所改观，17年超额收益持续下降。

结论

房地产行业仍处于中周期调整阶段，但结构性机会仍在，尤其是上游周期股和转型地产股。报告建议关注具有安全边际的蓝筹白马股及转型机会，同时警惕市场流动性波动和政策调控风险。