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新城悦服务加速规模扩张，九江发文实施物企信用管理

核心内容概述

本文主要分析了近期物业板块的市场表现、公司公告、行业新闻及投资建议，重点介绍了新城悦服务、融创服务和时代邻里的盈利预告及其业务发展情况，同时提及了九江市实施物业服务企业信用管理政策对行业的影响。

市场表现

1.1 板块表现

• H股物业板块上周累计下跌6.46%，而同期恒生指数上涨3.55%。
• A股物业板块上周累计上涨2.62%，同期沪深300上涨2.46%。
• 本周涨幅前三的物管公司为：华润万象生活（+11.76%）、正荣服务（+10.59%）、浦江中国（+8.43%）。
• 涨跌幅排名中，招商积余（-12.08%）为跌幅最大，其次是新城悦服务（-7.33%）。

1.2 港股通持股情况

• 本周中海物业、碧桂园服务、永升生活服务、宝龙商业、建业新生活、首程控股、雅生活服务获港股通增持。
• 永升生活服务获最多增持（+0.53%）。
• 截至本周，主要物企港股通持股比例分别为：
  • 保利物业：48.54%
  • 中海物业：14.36%
  • 绿城服务：11.27%
  • 碧桂园服务：8.73%
  • 永升生活服务：7.13%
  • 宝龙商业：5.05%

公司公告

4.1 新城悦服务

• 预计2020年归母净利润同比增长超过50%。
• 在管面积突破1亿方，预计2020年在管面积同比增速不低于66.25%。
• 社区增值服务收入CAGR达86.2%，毛利率提升至64.3%。
• 2020H1合管比达2.3，处于行业领先水平。

4.2 融创服务

• 预计2020年归母净利润同比增长超过120%。
• 基础物管业务收入CAGR为41.3%，2020H1占比达58.8%。
• 关联方融创中国销售和拿地积极，保障后续交付。
• 社区增值服务毛利率和占比较低，存在提升空间。

4.3 时代邻里

• 预计2020年归母净利润同比增长超过140%，核心净利润同比增长超过90%。
• 2020H1营业收入同比增长50.63%，物业管理毛利率提升至25.8%。
• 通过收购进入商业管理、政府公建管理、城市服务等领域，多元业务布局提供增长空间。

行业新闻

3.1 九江市物业信用管理

• 九江市四部门联合发布《九江市物业服务企业和项目负责人信用信息管理办法》，对物企实施信用管理。
• 信用等级分为A、B、C、D、E五个等级，A级企业可享受政策优惠，E级企业连续两年将被清出市场。
• 新政策有助于优化市场秩序，提升优质企业市场认可度和竞争力。

3.2 其他行业动态

• 住建部鼓励物业企业应用物联网、云计算等技术，推动智慧物业发展。
• 多地推进物业服务质量提升及规范管理，如临沂市发布服务等级标准，湖北宣恩县实施分级收费制度。

投资建议

• 推荐公司：碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余、保利物业。
• 核心逻辑：
  • 政策支持打开行业提价空间。
  • 品牌物业市场化外拓和社区增值服务拓展加快。
  • 龙头企业具备更强的规模扩张能力和盈利能力。

风险提示

• 物管费提价受阻。
• 市场竞争加剧。
• 第三方外拓不及预期。
• 增值服务拓展不及预期。

关键财务数据（部分公司）

公司	现价(元)	EPS 2019A	EPS 2020E	EPS 2021E	PE 2019A	PE 2020E	PE 2021E	评级
碧桂园服务	57.89	0.62	0.91	1.34	93.36	63.82	43.11	买入
招商积余	17.95	0.26	0.62	0.87	56.38	28.87	20.57	买入
保利物业	48.45	0.89	1.33	1.84	54.66	36.43	26.33	买入
金科服务	65.58	-	0.95	1.56	-	68.80	41.98	买入
永升生活服务	18.83	0.15	0.24	0.39	125.52	77.27	48.81	买入

结论

整体来看，物业板块在政策推动和企业自身增长的双重驱动下，展现出较强的市场活力。龙头企业如新城悦服务、融创服务、时代邻里等通过业绩增长、规模扩张和增值服务拓展，持续提升市场竞争力。同时，九江市等地方政府对物业信用管理的政策出台，为行业带来新的规范和发展机遇。建议关注具备品牌优势、增值服务和科技能力的优质物企，以享受行业增长带来的估值溢价。