20191013-招商证券-房地产周度全数据跟踪：与去年相反，10月至今销量同比较9月下降；9月下半月三四线城市土地出让金同比增速转负_48页_1mb

房地产行业周度数据总结

核心内容概述

本报告分析了2019年10月房地产行业数据，包括一手房与二手房销量、土地市场供需情况、行业政策动态、板块行情与估值情况。整体来看，房地产行业在10月销量同比增速较9月略有下行，其中一线城市销量增速下降，而二线城市保持稳定，三四线城市则因货币化补贴等外力影响，销量波动较大。

一手房销量情况

分城级销量

• 全国整体销量：10月至今销量同比增速较9月略有下行，整体仍处于低位调整阶段。
• 一线城市：销量同比增速自3月高点后持续下行，8月转负，10月仍处低位。其中，北京降幅收窄，上海转正，广州降幅收窄，深圳涨幅扩大。
• 二线城市：销量同比增速与9月基本持平，是今年销量复苏的主要贡献者。
• 三四线城市：销量同比增速在5月负增长后有所反弹，但整体仍保持弱势，9月转正，10月略有下行但仍维持正增长。

分区域销量

• 长三角区域：销量同比涨幅收窄。
• 珠三角区域：销量同比降幅收窄。
• 环渤海区域：销量同比升至高位。
• 中西部区域：销量同比降幅收窄。

重点城市表现

• 一线城市：北京、上海、广州、深圳的销量同比增速均出现不同程度的波动，其中上海、深圳涨幅明显。
• 二线城市：杭州、南京、苏州等城市销量同比增速较上月略有变化，南京涨幅最大。
• 三四线城市：如佛山、东莞、惠州等城市销量同比增速波动较大，部分城市如扬州、金华表现相对强劲。

二手房销量情况

• 全国整体销量：10月至今二手房销量同比增速较9月略有上行，仍保持正增长。
• 一线城市：销量同比转正，增长明显。
• 二线城市：销量同比略有下行，但仍保持正增长。
• 三四线城市：销量同比涨幅扩大，部分城市如南宁、扬州表现突出。

土地市场情况

全国287城土地市场

• 土地推出与成交：9月下半月土地推出与成交环比均上升，供销比略有下降。
• 土地溢价率：全国土地溢价率略有回升，一二线城市回升，三四线城市下降。
• 土地出让金：全国土地出让金同比增速提高，环比继续回升，但三四线城市同比增速转负。

一二线重点40城

• 土地推出与成交环比均上升，供销比降至1.02，供需差收窄。
• 土地溢价率上升，土地出让金同比增速达90.87%。

三四线247城

• 土地推出与成交环比均上升，供销比降至1.18。
• 土地溢价率下降，土地出让金同比增速为-4.45%。

行业政策与金融动态

• 中央政策：国务院批复《中国-上海合作组织地方经贸合作示范区建设总体方案》，推动对外开放。
• 地方政策：
  • 宿州：农村转移人口购房可享受契税全额补贴。
  • 扬州：上调住房公积金贷款限额至50万元，还款能力系数上调至0.5。
  • 深圳：向先进制造业企业定向配租4120套公租房。
  • 雄安新区：已公开方式供应项目用地。

板块行情与估值

• 板块走势：上周房地产板块涨幅为+4.8%，相对沪深300为+2.3%，在29个大类行业中排名第2。
• 板块超额收益：2019年至今板块超额收益逐渐消失，累计超额收益在29个大类行业中排名第15。
• 估值情况：
  • 房地产板块PE回落至近五年均值的53%，PB回落至65%。
  • 相对PE处于历史底部，相对PB仍低于历史中枢。
  • 创业板与沪深300估值剪刀差略有扩大。

重点公司动态

• 金地集团：1-9月累计签约金额1418.4亿元，同比上升33.70%。
• 万科A：1-9月累计合同销售金额4,756.1亿元。
• 保利集团：1-9月累计签约金额3467.73亿元，同比增长14.20%。
• 中南建设：1-9月累计合同销售金额约1,299.5亿元，同比+27%。
• 阳光城：1-9月累计实现签约销售金额1,502.11亿元。

行业高频数据跟踪

• 按揭利率与国债收益率：按揭利率与10Y国债收益率缺口继续扩大，市场对利率下行仍有期望。
• CDS指数：自19年5月起反弹，但近期仍在低位波动，风险偏好较低。

总结

• 房地产行业整体处于低位调整阶段，但一二线城市率先复苏，三四线城市则受政策影响波动较大。
• 土地市场活跃度提升，但三四线城市土地出让金同比增速转负，反映需求疲软。
• 重点城市一手房与二手房销量均呈现分化趋势，一线城市表现相对较好，但增速放缓。
• 板块估值处于历史低位，但整体走势稳健，相对沪深300仍有一定优势。
• 行业政策呈现多元化趋势，包括公积金调整、公租房配租及土地供应政策等，对市场有不同影响。