2017-房地产行业主题研究：迎接都市圈崛起_44页-6mb

中国都市圈崛起分析总结

核心内容

本报告分析了中国都市圈的发展趋势及投资机会，结合国际经验，认为中国五大都市圈将吸引大量人口和产业聚集，至2040年五大都市圈人口将达到4.5亿，占全国人口的30%。报告建议投资者关注积极布局都市圈区域的房地产企业。

主要观点

• 人口迁移趋势：都市圈人口变迁趋势为聚集-离心-再聚集，随着城市化率提升，人口从核心区向周边扩散，随后又向核心区回流。
• 国际经验：日本、美国和韩国的都市圈发展均显示，当城市化率接近60%时，人口开始向周边扩散；当城市化率接近70%时，人口离心现象明显，但随后又向核心区回流。
• 中国城市化率：预计未来十年中国城市化率仍将持续增长，至2040年将达到较高水平，核心城市人口增长放缓，周边区域成为增长重点。
• 都市圈结构：都市圈内协同发展，核心区受益最大，次级核心城市和外围承接区域依次受益。
• 交通网络：交通网络的发展是都市圈形成和扩张的重要因素，地铁、高铁、高速公路等基础设施将促进人口和产业向都市圈集中。

关键信息

都市圈发展预测

• 京津冀都市圈：预计2040年人口达1.05亿，其中北京人口达3,081万，天津达2,013万，廊坊达1,110万，保定达1,724万，石家庄、唐山和秦皇岛分别增长20%、15%和15%。
• 长三角都市圈：预计2040年人口达1.12亿，包括上海、南京、杭州等城市，其中上海外环外及环上海县市为主要增长区域。
• 珠三角都市圈：预计2040年人口达8,402万，主要增长区域为广州-佛山、深圳-东莞、深圳-惠州融合区。
• 中原都市圈：预计2040年人口达7,431万，以郑州、武汉、西安为核心。
• 成渝都市协作区：预计2040年人口达7,566万，包括成都和重庆。

投资建议

• A股公司：推荐华夏幸福、招商蛇口、万科。
• H股公司：推荐碧桂园、龙湖、龙光、融创。
• 投资逻辑：都市圈内协同发展将带来人口和价值增长，建议关注布局都市圈周边区域的公司。

估值与盈利预测

• A股地产股：当前交易于11.0倍2017年市盈率，较2017年NAV折让21%。
• 港股地产股：当前交易于8.8倍2017年市盈率，较2017年NAV折让43%。

风险提示

• 地方保护主义：可能阻碍都市圈协同发展。

重点发展区域

• 京津冀都市圈：京津雄三角区、环北京五环外区域、京保石和京唐沿线区域。
• 长三角都市圈：沪宁杭1小时经济圈、长三角铁路网沿线城市。
• 珠三角都市圈：惠州、江门、肇庆、广州南沙区和萝岗区、深圳轨道交通沿线城市。
• 中原都市圈：环核心城市的中小城市。
• 成渝都市协作区：成都和重庆周边区域。

图表概述

• 图表1-3：国际都市圈人口变迁趋势与制造业产值变化。
• 图表4-6：美国、日本和韩国都市圈人口密度变化。
• 图表7-10：中国都市圈人口集中趋势与交通网络发展。
• 图表11-14：都市圈内产业分布与区位商变化。
• 图表15-18：都市圈人口密度分布与轨道交通布局。
• 图表19-23：中国五大都市圈2040年人口预测与区域规划。

估值与盈利

• A股可比公司估值：图表72展示了A股地产公司的估值情况。
• 港股可比公司估值：图表73展示了港股地产公司的估值情况。

分析员信息

• 张宇：分析员，eric.zhang@cicc.com.cn，SAC执证编号：S0080512070004，SFC CE Ref: AZB713。
• 吕功绩：联系人，abel.lv@cicc.com.cn，SAC执证编号：S0080115070022。
• 肖月：分析员，yue.xiao@cicc.com.cn，SAC执证编号：S0080516080005。

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资料来源

• 万得资讯、彭博资讯、中金公司研究部：提供了详细的分析数据和图表支持。

总结

本报告通过对国际都市圈发展的分析，提出了中国五大都市圈在2040年人口将达到4.5亿的预测，并建议投资者关注布局都市圈区域的房地产公司。同时，报告指出了都市圈发展的主要驱动因素，包括交通网络建设、产业协同效应和人口迁移趋势，并提供了详细的估值和盈利预测数据，为投资者提供了重要的参考依据。