20230206-万联证券-房地产行业周观点_业绩预期落地_土拍政策优化_18页_1mb

房地产行业周观点总结（01.30-02.05）

行业核心观点

房地产行业是我国国民经济的支柱产业，在疫情管控放松的背景下，宏观经济的修复仍需依赖地产的企稳。预计政策面将继续以宽松为主，地产在经历了一年半的快速下行后，供给已接近中长期均衡水平，继续下降空间有限，政策叠加有望推动行业走出困境。

建议关注：

1. 均好型头部房企及深耕高能级城市的区域类房企；
2. 融资政策放松下具备资源整合或风险化解能力的房企；
3. 优质的头部物业管理公司。

投资要点

上周市场表现

• 房地产板块：下跌 $0.74%$，与沪深300指数同步，沪深300下跌 $0.95%$；
• 产业地产板块：上涨，其中物业管理板块涨幅 $2.56%$；
• 商业地产板块：下跌 $2\text{‰}$；
• 涨幅前三：我爱我家（$12.88%$）、三湘印象（$9.84%$）、苏州高新（$9.45%$）；
• 跌幅前三：新城控股、*ST基础、泛海控股。

土拍政策优化

• 自然资源部发布《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，强调不是取消集中供地制度，而是优化集中供地政策；
• 2023年拟出让房地产用地约7万亩，比2022年实际出让面积增加近1倍；
• 多地调整购房政策，如苏州、盐城、淮北等地提高公积金贷款额度，洛阳、长沙降低首付比例。

销售与土地市场情况

销售情况

• 1月22日-29日，30大中城市商品房销售四周滚动同比下滑 $44.2%$，其中：
  • 一线城市：$36.7%$
  • 二线城市：$47.4%$
  • 三线城市：$43.4%$

土地市场情况

• 百城住宅类土地供应：23.7万平方米，四周滚动同比下降 $36.0%$，年初至今累计下降 $38.51%$；
• 土地成交情况：50.3万平，年初至今累计下降 $58.4%$，其中：
  • 一线城市：无土地成交；
  • 二线城市：下降 $76.6%$；
  • 三线城市：下降 $50.6%$；
• 溢价率：$13.2%$，环比上升12.5个百分点，其中三线城市溢价率 $16.7%$。

行业融资情况

• 境内发债：2023年2月1-5日房企境内发债规模为9.68亿元，年初至今累计发债规模为955.06亿元，同比下滑 $16.77%$；
• 境外债：2023年1月境外债发行规模为115.87亿美元，上年同期为26.63亿美元，净融资额为17.66亿美元；
• 房企融资压力：多数房企出现亏损，部分企业通过担保、质押等方式缓解资金压力。

重点公司公告跟踪

业绩预告

• 顺发恒业：预计盈利14,300万元至18,300万元，同比增长50%-92%；
• 广宇集团：预计盈利8,500万元至12,500万元，同比下降61.69%-73.95%；
• 陆家嘴：预计盈利9.58亿元至13.06亿元，同比下降69.71%-77.78%；
• 华远地产：预计亏损35亿元至39亿元，同比下降69.71%-77.78%；
• 大龙地产：预计亏损17.6亿元，同比下降80.34%；
• 凤凰股份：预计扭亏为盈，盈利11亿元至16亿元；
• 世茂股份：预计亏损57.6亿元至38.4亿元，同比下降100%；
• 绿地控股：预计亏损20亿元至26亿元，同比下降68%；
• ST泰禾：预计亏损390,605万元至528,465万元，同比下降100%；
• 阳光城：预计亏损80亿元至110亿元，同比下降844.24%-993.09%；
• 中南建设：预计亏损75亿元至90亿元，同比下降100%；
• 财信发展：亏损18,000万元至36,000万元，同比下降约37,000万元至55,000万元；
• 皇庭国际：亏损15亿元至22.5亿元，同比下降约110,567万元至60,567万元；
• 宋都股份：亏损15亿元至10亿元，同比下降约110,567万元至60,567万元；
• 中迪投资：亏损43,000万元至27,000万元，同比下降约37,567.81万元；
• 中润资源：盈利2,700万元至29,000万元，同比下降约12,910.67万元。

担保与质押

• 首开股份：为全资子公司提供不超过18亿元担保；
• 格力地产：预计2023年新增担保总额不超过180亿元；
• 新城控股：控股股东富域发展质押2,450万股；
• 绿地控股：大股东质押股份期限延长；
• 广汇物流：解除质押5,500万股，累计质押30,900万股；
• 中南建设：控股股东质押股份减少，部分股份被冻结。

债券兑付

• 光大嘉宝：完成2021年度第一期定向债务融资工具的本息兑付；
• 泛海控股：计划延期支付部分债券本息；
• 阳光城：未能按期足额缴债，面临流动性紧张。

监管动态

• 多家房企收到交易所问询函或关注函，要求说明业绩下滑原因及业务情况；
• 包括华远地产、首开股份、宋都股份、荣盛发展、皇庭国际、美好置业、中南建设、金科股份、中润资源、ST泰禾等。

投资建议与风险提示

投资建议

• 关注均好型头部房企及深耕高能级城市的区域房企；
• 关注融资政策放松下具备资源整合或风险化解能力的房企；
• 关注优质头部物业管理公司。

风险提示

• 消费者信心修复不及预期；
• 政策放松力度不及预期；
• 房价超预期下跌；
• 房企盈利能力大幅下降。

行业投资评级

• 强于大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅 $10%$ 以上；
• 同步大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅 $10%$ 至 $-10%$；
• 弱于大市：未来6个月内行业指数相对大盘跌幅 $10%$ 以上。

公司投资评级

• 买入：未来6个月内公司相对大盘涨幅 $15%$ 以上；
• 增持：未来6个月内公司相对大盘涨幅 $5%$ 至 $15%$；
• 观望：未来6个月内公司相对大盘涨幅 $-5%$ 至 $5%$；
• 卖出：未来6个月内公司相对大盘跌幅 $5%$ 以上。

基准指数

• 基准指数：沪深300指数

风险提示

• 不同证券研究机构采用不同的评级术语及标准；
• 投资者应阅读整篇报告以获取完整信息，不应仅依赖投资评级；
• 报告中信息或观点不构成证券买卖的出价或征价。

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