20181105-安信证券-房地产18年三季报点评_利润率高位回落_业绩锁定率提升_17页_2mb

2018年房地产行业三季报分析总结

核心内容概述

2018年前三季度，房地产行业整体保持增长态势，营业收入和净利润均实现显著提升，但利润率有所回落。行业整体业绩锁定率稳步提升，融资集中度增强，同时行业资产负债率维持在合理水平。不同市值和性质的房企在增长表现、利润率及资金状况上存在明显差异。

主要观点

1. 房地产板块整体表现

• 营业收入：前三季度实现14435.99亿元，同比增长27.60%，增速较2017年同期提升18.33个百分点。
• 净利润：实现1280.15亿元，同比增长34.99%，较2017年同期提升10.10个百分点。
• 主流房企占比：A股主流房企营收占房地产板块整体营收的57.74%，净利润占比为57.05%，均较2017年同期有所提升。
• 权益比例下降：由于合作项目比例的增加，房企整体权益比例下降。

2. 利润率变化与房企分化

• 行业利润率回落：整体利润率高位回落，与前期高成本地价及规模扩张有关。
• 龙头房企表现：龙头公司利润率接近行业平均水平，但业绩增速仍高于行业整体，具备较强的成长性。
• 中上市值房企：利润率弹性较大，但增速表现不及龙头房企。
• 中下市值房企：利润率显著低于行业整体，表明其经营效率相对较低。
• 小市值房企：利润率回落明显，且业绩增长乏力。

3. 国企与民企表现对比

• 营收增速：国企营收增速低于民企，但净利增速高于民企。
• 毛利率：国企毛利率显著高于民企。
• 净利率：国企与民企净利率趋于收敛，民企略高于国企。
• 剔除万科后：国企与民企在预收款增速和业绩锁定率上差异更明显，国企表现相对稳健。

4. 业绩锁定率与融资情况

• 预收款增长：前三季度房地产板块预收款达26207.05亿元，同比增长27.87%，预收款锁定率提升至128.90%。
• 结算规模：未来2-3年的结算规模可观，业绩保障性增强。
• 融资集中度：主流房企债券融资占比提升，发债收到的现金占整体发债现金的72.53%。
• 筹资结构：借款比例略有回落，债券融资比例回升。

5. 资产负债率

• 整体资产负债率：前三季度为79.87%，较2017年同期微升0.97个百分点。
• 剔除预收款后的资产负债率：为54.48%，较2017年同期微升1.01个百分点。
• 行业分化：50%以下杠杆房企增多，但65%以上杠杆房企也有所增加，行业分化持续。

关键信息汇总

投资建议

• 关注龙头房企：万科A、招商蛇口、保利地产、新城控股等，因其具备较高的业绩锁定率及融资能力。
• 关注中上市值房企：荣盛发展、金地集团等，因其在业绩及利润率方面弹性较大，且杠杆水平较低。

风险提示

• 政策风险：房地产行业受政策影响较大。
• 宏观经济波动：经济环境变化可能影响行业表现。
• 行业景气影响：行业整体景气度波动可能影响房企业绩。
• 企业经营风险：房企自身经营效率、资金链及项目管理等因素可能带来风险。

图表说明

• 图1-图4：展示房地产板块营收、净利润及主流房企占比等关键指标。
• 图5-图8：反映合作项目对权益比例的影响及投资收益变化。
• 图9-图12：分析不同市值房企的营收、净利润、毛利率及净利率。
• 图13-图16：对比国企与民企在营收、净利润、毛利率及净利率方面的表现。
• 图17-图20：展示剔除万科后的国企与民企表现。
• 图21-图27：分析预收款、在手现金、筹资活动及资产负债率等资金面指标。
• 图28-图30：显示融资结构变化及集中度提升。
• 图31-图54：进一步细化资产负债率及各分组表现。

总结

整体来看，2018年前三季度房地产行业表现稳健，营收和净利润均实现增长，但利润率有所回落。主流房企在行业占比持续上升，具备较强的成长性与资金管理能力。行业整体业绩锁定率提升，融资集中度增强，但不同市值及性质的房企在增长、利润率及资金状况上存在显著差异。在投资建议方面，应关注具备高业绩锁定率及融资能力的龙头房企和中上市值房企，同时需注意政策、宏观经济及企业经营等潜在风险。