远东资信-2021_年_5_月房地产行业观察与债市运行动态-2021.6-18页_704kb

报告摘要

房地产行业2021年5月研究报告总结

一、行业运行动态

（一）商品房量价

成交面积：5月份30大中城市商品房成交面积环比下降1.83%，未出现季节性上涨，显示市场需求有所降温。
分城市表现：一线城市环比下降19.03%，二线城市环比下降0.14%，三线城市环比上涨8.27%。
百城均价：5月份百城新建住宅平均价格为16006元/平方米，环比上涨0.34%，同比上涨4.08%，延续平稳上涨趋势。
二手房市场：全国城市二手房出售挂牌量指数下降4.12%，但挂牌价指数上涨1.51%，表明供应减少导致价格上涨加快。

（二）土地市场

土地成交面积：5月份300城市土地成交面积与往年基本持平，住宅类用地占比提升至44.70%。
土地价格：5月份土地楼面均价环比大幅上涨51%，主要受重点城市土拍价格上涨带动。
政策影响：土地出让“两集中”政策意图稳定市场预期，但实际执行中出现房企争抢土地、抬高价格的现象，政策效果有限。

二、房地产相关利率

房贷利率：5月份首套房和二套房贷款平均利率分别较4月份上升0.02个百分点，整体呈小幅上涨趋势。
房地产信托：5月份房地产信托成立规模为301.82亿元，环比下降36.08%；平均收益率为7.31%，环比上升0.14个百分点。
利率趋势：受房地产贷款集中度管理制度和货币政策回归常态影响，房贷利率和信托收益率可能继续小幅上升。

三、行业政策动态

（一）中央政策

三孩生育政策：中央政治局会议决定实施三孩生育政策，旨在改善人口结构，支持房地产长期需求。
房住不炒：央行货币政策报告重申“房住不炒”，推动房地产贷款集中度管理制度落地，房地产融资将维持收紧态势。

（二）地方政策

打击违规贷款：各地加强房地产贷款监管，严防资金违规流入房地产市场，部分银行被处罚。
限制房价上涨：多个城市出台新房和二手房价格管控政策，通过指导价、限价等方式抑制房价过快上涨。

四、重点公司动态

阳光城：累计对外担保余额达956.62亿元，占净资产的311.67%，尚未主动降负债，经营风格较激进。
中南建设：新增担保约23亿元，对外担保余额达719.25亿元，占净资产的250.60%，触及三道红线，面临较大融资压力。
华润置地控股：拟发行不超过60亿元中期票据，票面利率偏低，公司财务状况良好，信用风险较低。
远洋控股：拟发行26亿元公司债，票面利率为4.20%，公司财务状况稳健，信用较好。
广州合景控股：拟分期发行不超过116亿元公司债，融资成本预计在6%左右，具有投资价值。
光明地产：拟通过债权投资计划融资22亿元，用于债务结构调整，公司债务水平较高，需关注偿债能力。
泰禾集团：被深交所质询，债务压力大，净负债率高达464%，现金短债比仅0.08，已有多只债券违约，偿债能力堪忧。

五、房地产行业债券市场运行动态

（一）发行与到期情况

发行规模：5月份房地产行业共发行债券345.76亿元，偿还债券571.98亿元，净融资额为-226.22亿元。
债券类型：一般公司债占比最高（50.20%），中期票据次之（26.90%），超短期融资券占比10.06%。
发行期限：以5年期（45.44%）和3年期（25.60%）为主。
主体评级：AAA级主体占比74.92%，AA+级占5.50%，AA级占12.53%，AA-及以下为0%。优质主体发行占比持续上升。

（二）违约债券

新增违约：5月份共5只债券违约，合计逾期本息约66亿元。
违约主体：
- 重庆协信远创实业有限公司：2只债券违约，累计逾期约5.61亿元。
- 华夏幸福基业股份有限公司：新增2只债券违约，合计逾期约43.92亿元。
- 泰禾集团股份有限公司：新增2只债券违约，合计逾期约16.08亿元。

（三）信用级别调整情况

主体级别下调：重庆协信远创实业有限公司主体级别由B下调至C，表明其信用风险上升。
债项级别下调：其2只债券“16协信06”“16协信08”由B下调至CCC，信用利差扩大，风险显著增加。

（四）行业信用利差

信用利差变化：AAA级与AA+级信用利差下降，AA-级信用利差上升，显示高等级与低等级债券进一步分化。
利差趋势：自4月份以来，AA-AAA利差持续下降，AA与AA-利差走扩，表明市场对低等级债券的违约风险预期上升。

六、未来展望

信用状况：房地产行业整体信用状况可能继续改善，但需关注尚未主动降负债、经营激进的房企风险。
信用利差：优质主体与高风险主体之间的信用利差可能进一步扩大，经营效率和成本控制将成为竞争关键。
存量债券：房地产行业存量债券规模可能企稳回升，随着房企逐步完成降负债，债券融资需求将恢复增长。

展开完整摘要

试读结束，高清完整版pdf/doc/ppt,请点下载