20161011-中泰证券-东百集团-600693.SH-百货零售恢复性增长大概率兑现_物流地产黑马突围在即_29页_1mb

东百集团（600693.SH）深度研究报告总结

核心内容

东百集团是一家以百货零售为主业，并积极拓展物流地产业务的公司。报告指出，公司未来三年有望实现百货零售的恢复性增长，同时物流地产业务也具备较大的发展潜力。通过与前安博团队成立东百睿信，公司有望在物流地产领域实现快速增长。综合相对估值法和DCF/APV现金流折现法，公司目标市值为115-120亿元，对应目标价11.00-11.50元，首次覆盖给予“增持”评级。

主要观点

• 百货零售恢复性增长：福州地铁一号线建设对东百集团两大旗舰店（东百东街店和东方东街店）造成业绩下滑，但随着地铁建设完成，预计2016年底至2017年初将实现恢复性增长，营收有望恢复至2011年水平，增长约20%。
• 物流地产高景气：国内零售供应链效率提升、消费升级以及电商规模化发展推动高标仓需求增长，预测年复合增长率超过25%。物流地产投资回报率高于商业地产和住宅地产，一线城市投资回报率呈上升趋势。
• 大股东房地产背景助力转型：东百集团大股东中联集团拥有500万平方米土地储备，为公司物流地产建设提供土地支持。公司与前安博团队成立东百睿信，具备丰富的管理经验与资金优势，有望实现物流地产可持续增长。
• REITS模式助力快速成长：东百睿信采用REITS基金模式，提前回收资金用于新项目开发，形成资本循环，提升资产规模。同时，公司规划三年内建设200万平方米高标仓，预计年利润可达4-6亿元。

关键信息

业绩预测

估值分析

• 相对估值：三大业务总体估值水平为117亿元，对应目标价11.20元。
• DCF/APV法：物流地产项目估值约为78.15亿元，对应目标价11.50元。
• 综合估值：公司总体估值区间为115-120亿元，对应目标价11.00-11.50元。

物流地产项目

• 规划：未来三年建设200万平方米高标仓，项目运营成熟后，预计年利润为4-6亿元。
• 选址：主要位于广州、佛山、肇庆等地，靠近一线城市，享受高租金。
• 投资回报率：预测项目投资收益率约为12.26%，净利率水平约为60-65%。

区域拓展

• 兰州国际商贸中心：项目进入竣工期，预计未来三年贡献营收40-50亿元。
• 福安项目：预计带来营收15-20亿元，市场竞争较小。

风险提示

• 物流地产建设不及预期
• 兰州及福安地产项目建设不及预期
• 福州地铁围墙拆除低于预期

运营模式

• REITS模式：转让与自持比例约为4:1，有利于快速变现与资产扩张。
• 自持模式：宝湾物流采用此模式，但建设速度较慢，财务费用较高。
• 混合模式：易商物流采用转让与自持并行的模式，净利率水平较高。

市场前景

• 高标仓需求增长显著，预计未来十年面积复合增长率超过26%。
• 一线城市高标仓需求强烈，市场租金稳步上升，空置率下降。
• 电商与第三方物流成为高标仓主要消费主力，推动市场发展。

结论

东百集团通过百货零售业务的恢复性增长与物流地产业务的快速拓展，有望实现业绩大幅改善。公司具备较强的资金支持、拿地优势及管理团队经验，物流地产项目具备较高的投资回报率和成长潜力。综合估值分析，目标价为11.00-11.50元，首次覆盖给予“增持”评级。