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2019年辽中南城市群仓储市场报告总结

核心内容

辽中南城市群作为我国继“长三角”、“珠三角”、“京津唐”之后最具潜力的第四增长极，吸引了众多电商、物流企业和物流地产开发商在此布局仓储设施。然而，近年来该区域的仓储市场发展速度放缓，新建仓源增速普遍减缓，市场趋于饱和。

主要观点

• 沈阳与大连为双核：沈阳和大连是辽中南城市群仓储市场的核心，仓库资源总量占据城市群的94.48%。
• 仓库资源分布不均：沈阳拥有最大的仓储面积（1,079.52万m²），大连次之（266.48万m²），而鞍山、本溪等城市仓储资源相对较少。
• 仓库类型以普通仓为主：普通仓占比高达86.69%，恒温库占比最低（1.36%）。
• 租金水平差异明显：沈阳和大连的租金水平较高，而抚顺、鞍山等城市租金相对较低。
• 市场趋于饱和：城市群整体普通仓平均空置率为12.27%，其中抚顺空置率高达34.78%，营口最低为3.02%。
• 新建仓源增速放缓：由于市场趋于饱和，新建仓源逐渐减少，增速普遍放缓。
• 仓储业发展滞后：尽管辽中南城市群仓储业起步较早（20世纪90年代），但近年来发展速度明显低于京津冀、长三角、珠三角等城市群。
• 政策与市场驱动发展：政府出台多项支持政策，同时市场对仓储设施的需求也在不断变化，推动仓储市场优化升级。

关键信息

仓储数量和面积情况

• 在线仓库数量：277个
• 总面积：约1,424.60万m²
• 主要分布城市：沈阳（1,079.52万m²）、大连（266.48万m²）
• 普通仓占比：86.69%
• 恒温库占比：1.36%

仓库租金分析

• 平库平均租金：18.15元/m²·月
• 高台库平均租金：24.33元/m²·月
• 楼库平均租金：16.75元/m²·月
• 冷库平均租金：93.58元/m²·月
• 沈阳平库租金：18.15元/m²·月
• 大连平库租金：18.15元/m²·月
• 沈阳楼库租金：14.88元/m²·月
• 抚顺楼库租金：24元/m²·月
• 沈阳冷库租金：77.60元/m²·月
• 大连冷库租金：108.46元/m²·月

仓库空置率分析

• 普通仓平均空置率：12.27%
• 抚顺空置率最高：34.78%
• 营口空置率最低：3.02%

重点城市仓储市场分析

沈阳

• 物流枢纽地位：沈阳被定义为陆港型、生产服务型、商贸服务型国家物流枢纽承载城市。
• 仓库供应：物流地产商为主，电商自建仓有限。
• 租户结构：第三方物流和电商为主要租户。
• 仓库类型需求：丙二类高标仓需求增长，但供应有限。
• 租仓高峰期：每年9月、10月为租仓高峰期。
• 优质区域：浑南区、沈北区、铁西区、于洪区为租仓客户首选区域。

大连

• 物流枢纽地位：大连被定义为港口型、生产服务型、商贸服务型国家物流枢纽承载城市。
• 仓库供应：除物流地产商外，还有部分保税仓库。
• 租户结构：第三方物流、电商、进出口贸易公司为主。
• 仓库类型需求：冷冻库和丙二类高标仓最受欢迎，但高标仓空置率较高。
• 优质区域：金州区大窑湾附近为租仓客户首选区域。

仓储市场发展趋势

• 新建仓源减少：由于市场趋于饱和，新建仓源增速放缓。
• 需求增长潜力：沈阳持续招商引资，将带动新的仓储需求，促进市场优化升级。
• 未来展望：政府正在酝酿城市群发展规划，未来仓储市场变化值得期待。

总结

辽中南城市群仓储市场虽具有地理位置优势和重工业基础，但近年来发展速度放缓，市场趋于饱和。沈阳和大连作为双核，仓储资源丰富，租金水平较高，但空置率也相对较高。未来，随着沈阳招商引资的推进，仓储市场需求有望增加，推动市场进一步优化升级。