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把握资产重估预期下的香港地产机遇

核心内容

本报告分析了2025年香港房地产市场面临的多重积极因素，认为其正处于由调整向修复的关键过渡期。尽管短期内仍面临库存去化压力，但人民币潜在升值、港股财富效应外溢、政策全面放松、利率下行及内地人才持续流入等积极因素，有望推动香港房地产市场在2025年下半年逐步企稳。两类资产修复值得关注：一是私人住宅市场的成交量与价格有望企稳回升；二是商业资产在景气度回升背景下，租金和消费将同步改善。

我们推荐关注拥有充裕土地储备和优质商业运营资产的港铁公司，并认为其估值有望修复。

主要观点

• 市场背景：全球去美元化趋势初现，香港作为亚洲流动性最好的离岸市场之一，资产价值有望迎来重估。
• 市场表现：2024年以来，香港私人住宅成交量和成交金额同比分别增长25%和18%，创近三年新高，但整体成交均价仍承压。
• 核心矛盾：高利率环境与高库存是当前香港住宅市场的主要矛盾。
• 政策影响：2024年，香港政府全面撤销“辣招”，放宽按揭政策，优化资本投资者入境计划，推动楼市结构性改善。
• 利率变化：5月初以来，HIBOR快速下跌，港元流动性宽松，高利率矛盾有所缓解。
• 租金表现：租金相对稳健，租金回报率持续上升，出现“供平过租”现象，提升住宅投资吸引力。
• 人口因素：过去两年“高才通”等移民计划引入18万名新移民，人口由降转升，为楼市带来潜在需求。

关键信息

一、历史复盘：股市与楼市存在联动

• 2003年SARS后复苏期：恒生指数上涨领先于楼市成交量和价格约7-11个月。
• 2009年QE货币宽松刺激周期：股市上涨领先楼市约5-8个月。
• 2016年宏观基本面及流动性改善周期：股市上涨领先楼市约7-11个月。

二、2024年以来的楼市表现

• 成交量：全年私人住宅成交量50,661宗，同比+25%，金额4,508亿港元，同比+18%。
• 库存压力：已完工未售库存量达28,000套，去化周期为21.2个月，仍高于历史均值。
• 按揭利率：HIBOR利率从2023年12月的5.48%降至2025年5月的0.59%，流动性宽松改善利率环境。

三、推动楼市复苏的积极因素

1. 人民币潜在升值：推动香港经济再通胀，增强内地资金配置意愿。
2. 港股市场活跃：资本市场修复带来财富效应，带动本地楼市改善。
3. 流动性宽松：HIBOR下行，提升住宅投资吸引力。
4. 人才政策：引入18万新移民，人口回升，为楼市带来长期需求。
5. 楼市政策宽松：已回归至2009年前水平，仍有进一步优化空间。

四、未来展望

• 私人住宅市场：预计2025-2026年成交量同比+3%至+5%，价格同比+0%至+3%。
• 商业资产：随着消费改善和租金回暖，商业资产有望受益。
• 重点推荐：港铁公司（66 HK），拥有103万平米土地储备和31.5万平米零售物业，预计2025年目标价为29.5港元，投资评级为“增持”。

风险提示

• 香港楼市复苏不及预期：受中美关系及宏观经济不确定性影响。
• HIBOR利率短期反弹风险：美联储货币政策变化可能导致HIBOR反弹，影响楼市成交活跃度。

重点推荐

结论

综合多重积极因素，我们认为香港房地产市场有望在2025年下半年逐步企稳，港铁公司作为具备土地储备与优质商业运营资产的企业，具备估值修复潜力，值得关注。