20180105-申万宏源-房地产长周期专题报告之二_租售并举重塑供给新十年格局_36页_2mb

房地产长周期发展分析总结

核心内容

本文围绕中国房地产市场的长周期发展，重点分析了房地产供给结构、租赁市场发展趋势以及长效机制的构建。核心观点包括：核心都市圈土地紧缺，三四线城市土地供应过剩；租赁市场是未来居住需求的重要补充；长效机制将聚焦于保障居民基本居住需求，推动多元化住房体系。

主要观点

1. 供给结构分析

• 库存结构：房地产库存分为四类，包括已拿地未开工、已开工未销售、可售库存和待售库存。其中，待售和可售库存属于短期库存，已回落至健康水平，而远期库存（已拿地未开工）仍偏高，占全国面积约 $80%$。
• 土地供应趋势：未来土地供应将减少，主要削减三四线城市指标，而一二线城市适当增加供应，以缓解供不应求的状况。
• 土地财政依赖：一线城市土地财政依赖度较低，而三四线城市依赖度较高，尤其在长三角、珠三角地区，土地出让收入占地方财政收入比例较高。

2. 租赁市场发展

• 租赁市场现状：我国租赁市场发展不足，租赁人口比例仅为美日英的三分之一，一线城市租赁市场也与国际水平存在差距。
• 租赁市场潜力：租赁市场发展空间广阔，尤其在核心都市圈，租赁住房供应和需求匹配度高。
• 政策推动：中央和地方政府积极推动租赁市场发展，包括租售同权、机构化租赁企业培育、租赁用地增加等。
• 财政支持：一二线城市因财政支持空间大，未来将是租赁市场推进的主要区域。

3. 长效机制探讨

• 国际借鉴：新加坡的组屋制度和香港的公租房制度为我国提供了参考，我国未来可能建立租售并重的多元化住房体系。
• 保障性住房：我国将通过公租房、共有产权房和商品房相结合的方式，满足不同收入阶层的居住需求。
• 重庆经验：重庆凭借充足的土地储备和地票制度，实现了房价平稳和租赁市场发展。

关键信息

1. 库存结构

• 短期库存：待售和可售库存已回落至健康水平。
• 中期库存：开工未销售库存呈下降趋势。
• 长期库存：拿地未开工库存仍高企，主要集中在三四线城市。

2. 土地供应趋势

• 2016-2020年，住宅用地供应预计减少 $37%$。
• 2020-2030年，住宅用地供应预计减少 $46%$。
• 一线城市土地供应紧张，预计至2020年年均新增建筑面积约4130万平。

3. 租赁市场发展

• 租金收益率：租金收益率低导致租赁市场缺乏专业化运营。
• 机构渗透率：我国租赁市场机构渗透率不足 $2%$，远低于美国 $30%$ 和日本 $80%$。
• 一线城市：一线城市租赁市场发展较快，租金与房价涨幅趋于一致。

4. 财政角度

• 土地财政依赖度：一线城市依赖度较低，三四线城市依赖度较高，尤其在长三角、珠三角地区。
• 财政支持：政府财政收入多元化趋势明显，未来租赁市场发展将依赖财政支持。

5. 国际经验

• 新加坡组屋制度：政府严格管控，提供价格低廉的组屋，满足中低收入家庭需求。
• 香港公租房制度：以租赁为主，价格远低于私人住宅，但存在申请等待时间长的问题。
• 租售并举：我国未来可能借鉴新加坡和香港经验，建立租售并举的长效机制。

重要数据与图表

图表概览

• 图1-图6：展示四类库存指标、去化周期、库存结构等。
• 图7-图12：分析一二三线城市及都市圈的土地供应与销售情况。
• 图13-图19：展示土地供应与财政收入关系、重庆土地财政依赖情况。
• 图20-图28：分析租赁市场发展情况及租金与房价走势。
• 图29-图36：比较各都市圈和省份的土地财政依赖度。
• 图37-图45：展示新加坡组屋和公屋的价格、税收、补贴等信息。
• 图46-图52：分析香港住房体系、公屋租金、房价指数、土地财政依赖度等。

表格概览

• 表1：《国土规划纲要》主要指标，包括土地供应、财政收入等。
• 表2：一线城市土地供应和销售数据。
• 表3：至2020年一线城市可供应年均建筑面积及可居住人数。
• 表4：上海租赁建设用地租金收益率。
• 表5：12个试点城市的租赁政策。
• 表6：2015年土地成交价款/地方公共财政收入前十位城市。
• 表7-表8：新加坡部分小区组屋价格。
• 表9：香港住房体系。
• 表10：住房体系对比，共有产权房定价更灵活。

总结

本文通过对房地产供给结构、租赁市场发展和长效机制的分析，指出未来房地产市场将从增量市场向存量市场转变，核心都市圈仍是主要市场，而租赁市场将在政策支持下逐步发展。同时，借鉴新加坡和香港的经验，我国未来将建立租售并重、保障居民基本居住需求的住房体系。