20220327-国盛证券-房地产开发2022W12_哈尔滨拟取消限售政策_32城新房成交同比下降52__15页_1mb

报告摘要

房地产开发行业分析总结

核心内容

政策动态

哈尔滨拟取消限售政策：哈尔滨市住房和城乡建设局宣布拟废止2018年出台的限售政策，表明地方政策正在逐步放松，为后续更多城市跟进提供参考。
房地产信托投资持续下降：截至2021年四季度末，投向房地产的资金信托余额为1.76万亿元，同比下降22.7%，新增额为-1849亿元，显示房地产融资环境趋紧。
房地产贷款风险可控：交通银行表示，其房地产贷款风险可控，对公房地产贷款余额增长，且已与多家优质房企签订并购融资协议。

行情回顾

中信房地产指数上涨：本周中信房地产指数累计变动幅度为3.9%，在29个中信行业板块中排名第三，领先大盘6.03个百分点。
个股表现分化：上涨个股共104支，较上周增长27支；下跌个股35支。部分房企如阳光城、信达地产、珠江控股涨幅显著，而融创中国、世茂集团、佳源集团等跌幅较大。
重点房企涨跌情况：阳光城、华夏幸福、世联行、绿城中国、绿地控股涨幅居前；融创中国、世茂集团、佳源集团、富力地产、中梁控股跌幅居前。

主要观点

市场趋势

新房成交持续低迷：本周32城新房成交面积为247.2万平方米，环比微升0.2%，但同比下降55.4%。其中，一线城市成交面积环比增长34.4%，但同比仍下降38.4%；二线城市成交面积环比下降3.6%，同比下降55.0%；三线城市成交面积环比下降14.8%，同比下降65.6%。
二手房市场疲软：本周12城二手房成交面积为91.7万平方米，环比下降10.2%，同比下降44.6%。一线城市成交面积环比上升15.8%，但同比仍下降41.5%；二线城市成交面积环比下降30.6%，三线城市环比上升17.2%。

政策走向

政策放松预期增强：哈尔滨取消限售政策，验证了此前对政策放松的判断，预计后续更多城市将跟进，逐步放松限购、限贷、限售、限价等限制性政策。
行业基本面筑底：房地产新拓投资余额持续下降，新增额长期为负，反映出企业资金侧流动性问题加剧，但政策宽松周期有望带动行业基本面回升。

关键信息

融资情况

房企信用债发行情况：本周共发行房企信用债18只，规模174.10亿元，总偿还量186.18亿元，净融资额为-12.08亿元。
融资成本变化：部分房企如金街、华润置地债券利率下降，而中铁、金茂等债券利率上升，显示房企融资环境仍存在分化。
融资结构：本周房企债券发行以AAA评级为主，以中期票据和公司债为主，期限集中在1-3年和3-5年。

投资建议

维持“增持”评级：认为2022年是政策宽松周期，关注信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企。
推荐股票：A股推荐保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股；H股推荐中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。
物管板块推荐：碧桂园服务、华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、金科服务、招商积余。

风险提示

政策执行不及预期：政策出台速度和执行力度可能低于预期，影响市场信心。
基本面继续下行：房地产行业基本面若持续恶化，可能引发连锁反应。
疫情反复影响：疫情反复可能对市场和企业运营造成超预期影响。

数据图表

图表1：2017年至今资金信托投向房地产余额及同比。
图表2：2017年至今资金信托投向房地产新增额及同比。
图表3：各行业涨跌幅排名。
图表4：本周各交易日指数表现。
图表5：近52周地产板块表现。
图表6：本周涨幅前五个股。
图表7：本周跌幅前五个股。
图表8：重点房企涨跌幅排名。
图表9：本周重点房企涨幅前五个股。
图表10：本周重点房企跌幅前五个股。
图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比。
图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比。
图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比。
图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比。
图表15：30城周度成交面积跟踪。
图表16：本周12城二手房成交面积及同环比。
图表17：本周一线、二线、三线城市二手房成交面积及同环比。
图表18：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比。
图表19：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比。
图表20：12样本城市二手房成交面积数据跟踪。
图表21：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额。
图表22：本周房企债券发行以债券评级划分。
图表23：本周房企债券发行以债券类型划分。
图表24：本周房企债券发行以期限划分。
图表25：房企每周融资汇总。
图表26：全国性政策回顾。
图表27：地方性政策回顾。

作者信息

分析师：金晶，执业证书编号：S0680522030001，邮箱：jinjing3@gszq.com
研究助理：
- 肖畅，执业证书编号：S0680121050002，邮箱：xiaochang@gszq.com
- 肖依依，执业证书编号：S0680121070010，邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com