房地产行业中国房地产市场形势总结与趋势展望-20171001-中国指数研究院-61页-6mb

中国房地产市场总结与趋势展望

核心内容

中国房地产市场在2017年经历了一系列调控政策，旨在抑制房价过快上涨，推动租赁市场发展，优化供需结构。政策主要集中在短期抑制投资投机需求，中长期推动住房租赁和共有产权房建设，以实现房地产市场的平稳发展。

主要观点

1. 房地产金融调控：房地产金融政策持续收紧，包括加大金融平台监管、控制信贷规模、实施差异化信贷政策、定向收紧房贷利率等，重点在于控房价。
2. 租赁市场发展：租赁市场被视为房地产发展的新方向，住建部推出租赁市场管理法规，并在12个城市开展试点。租赁住房用地供应量增加，集体建设用地被纳入租赁住房建设试点。
3. 政策效果：调控政策显著，房价涨幅收窄，部分城市二手房价格出现下跌趋势，市场趋于理性。
4. 房企动态：品牌房企销售业绩增长，部分企业上调销售目标，土地投资增加，但投资情绪趋于谨慎。
5. 市场趋势：一线城市销售持续下行，三四线城市市场后劲不足，而二线城市仍是房企布局热点。

关键信息

短期政策与市场影响

• 抑制投资需求：限购、限贷、限售、限价等政策实施，有效控制房价上涨。
• 金融监管加强：对房地产金融平台和资金流向加强监管，防止过度杠杆。
• 房地产成交变化：
  • 2017年1-9月全国商品房成交面积约为29.6亿平方米，同比减少22%。
  • 一线城市成交规模降至近年同期最低，三线城市成交明显降温。
  • 一线城市销供比降至近8个季度低点，库存消化时间延长。
• 政策效果：
  • 一线城市房价涨幅收窄至2016年以来最低。
  • 一线城市二手房价格转为下跌，部分城市房价出现负增长。

中长期政策与市场发展

• 住房租赁市场试点：12个城市启动住房租赁试点，包括广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆。
• 共有产权房建设：北京计划五年内供应25万套共有产权住房，上海和北京被支持试点，探索产权划分、使用管理等新模式。
• 土地供应调整：根据库存消化周期，合理安排住宅用地供应，部分城市提高货币化安置比例。
• 租赁市场前景：
  • 当前租赁市场规模达1.38万亿元，预计2020年可达1.7万亿元。
  • 多家房企试水长租公寓，如万科、龙湖、保利等，主要面向年轻市场。
  • 发达国家租赁市场发展成熟，租房人群覆盖全生命周期，租房率较高。

房企动态与市场表现

• 销售增长：品牌房企销售金额同比增长超四成，碧桂园销售金额超4000亿元。
• 土地投资：20家品牌房企1-9月拿地金额达10956亿元，同比增长76.1%。
• 城市布局：二线城市仍为房企布局热点，一线和三四线城市拿地占比提高。

宏观经济与政策背景

• 经济稳定：宏观经济保持平稳增长，货币政策维持中性调控。
• 居民贷款：个人购房贷款增速有效控制，短期消费贷款增长过快被监管。
• 市场预判：预计四季度销售面积调整，销售价格小幅波动，投资增速回落。

总结

中国房地产市场在2017年经历了政策调控、市场调整与租赁市场发展的多维变化。短期政策主要聚焦于控房价和降杠杆，中长期则推动租赁市场发展和共有产权房建设。租赁市场前景广阔，但当前租赁住房供应量仍低于预期，需进一步加快供应和制度保障。随着政策逐步落实和市场调整，房地产市场将向更加理性和可持续的方向发展。