物业行业跨市场深度报告：海量物业住户，万亿市场掘金-20171221-光大证券-42页-2mb

海量物业住户，万亿市场掘金总结

核心内容概述

物业管理行业正处于快速发展阶段，市场规模有望突破万亿，行业竞争格局持续改善。随着城镇化进程推进和房地产市场的发展，物业管理作为房地产后端服务，具有巨大的发展潜力。同时，行业正经历从劳动密集型向科技化、信息化、平台化转型，通过基础业务外包和互联网应用，提升效率、降低成本，并增强服务品质。

主要观点

行业发展趋势

1. 市场规模扩大：

   • 物业管理行业市场规模预计在2021年达到9481亿元，接近万亿级别。
   • 市场集中度提升，百强企业物业管理面积占比达30%，行业进入快速发展阶段。

2. 业务外包趋势：

   • 基础业务如清洁、绿化、安防等逐步外包，降低人工成本占比，提升管理效率。
   • 外包比例超过30%的企业中，人工成本占比多低于50%。

3. 服务升级与互联网融合：

   • 服务将向标准化、技术化、多元化、人才专业化方向发展。
   • 互联网平台成为重要工具，提升管理效率和服务体验，如APP、微信公众号、大数据、物联网等。

4. 政策与资本推动：

   • 新城镇化政策为物业行业提供发展动力，提升社区服务设施覆盖率。
   • 资产证券化推动行业集中度提升，吸引更多资本进入。

5. 行业集中度提升：

   • 行业仍处于成长期，销售增速高于10%，集中度有望继续提高。
   • 未来十年，物业行业将向“四化”（服务标准化、技术现代化、业务多元化、人才专业化）演进。

海外经验借鉴

1. 平台化转型：

   • 海外物业公司如“四大行”（JLL、CBRE、DTZ、Savills）已转型为服务的连接者和平台提供者。
   • 特许经营和外包服务模式有助于稳定现金流，提高运营效率。

2. 社区服务模式：

   • 海外公司注重社区综合服务，如FirstService和ServiceMaster，提供多元化增值服务。

3. 业务拓展与盈利模式：

   • 通过拓展业务类型和服务外包，实现盈利增长，如ServiceMaster在害虫控制和家庭担保等领域的高毛利率。

关键信息

重点公司分析

• 保利物业：排名靠前，具备较强的先发优势，业务覆盖全国，以住宅为主。
• 嘉宝股份：商业物业表现突出，覆盖范围广，业务结构多元化。
• 美的物业：区域优势明显，股东支持强劲，具备良好的发展潜力。
• 第一物业：专注于绿色科技物业，打造特色服务，提升品牌影响力。
• 开元物业：以酒店式物业为特色，树立“祺文化”品牌，服务品质较高。

投资建议

• 建议投资者关注新三板挂牌物业公司的业务特色、区位优势、利润体量、商业模式和未来资本市场发展路径。
• 重点布局具备较强基础业务能力和高成长潜力的企业，如保利物业、嘉宝股份、远洋亿家等。

风险因素

• 房地产调控政策风险：政策变化可能影响行业增长。
• 人工成本上行风险：劳动力成本上升可能压缩利润空间。
• 规模扩张与管理能力不匹配风险：快速扩张可能导致管理失控。

图表与数据

• 图1：房地产行业产业链及价值链
• 图2：物业企业市场拓展模式
• 图3：2007-2016年百强企业管理面积均值
• 图4：2007-2016年百强企业管理项目数量均值
• 图5：2007-2016年百强进入城市数量均值
• 图6：2007-2016年百强企业单个项目管理面积
• 图7：2011-2016年全国竣工面积各类型占比
• 图8：1999-2016年全国房屋竣工累计面积及增速
• 图9：2009-2016年全国物业管理面积及增速
• 图10：2016年百强各类型物业平均管理费
• 图11：2013-2016年百强布局各线城市情况
• 图12：2013-2016年中国物业行业百强管理面积均值及增长率
• 图13：2013-2016年中国物业行业百强企业和十强企业市场集中度
• 图14：中国城镇化阶段性进程
• 图15：2014年全球主要国家城镇化水平
• 图16：2014-2017年港股四家上市公司市值
• 图17：2007-2016年港交所主板上市物业企业数
• 图18：2007-2016年新三板挂牌物业企业数
• 图19：产业演进曲线中集中度变化情况
• 图20：2015-2017年商品房销售面积增速
• 图21：2017年进入百强的新三板挂牌物业公司营业收入
• 图22：2017年新三板挂牌物业百强企业净利润
• 图23：2013-2016年百强项目在一二三线城市占比
• 图24：2013-2016年百强进入城市数量均值、增速、单位城市项目均数
• 图25：2015百强成本类型占比
• 图26：2016百强成本类型占比
• 图27：未来十年物业服务新“四化”趋势
• 图28：未来十年百强企业服务升级方向
• 图29：物业管理与互联网融合的发展轨迹
• 图30：2016年四大行毛利率
• 图31：2016港股四家公司毛利率
• 图32：2012-2016年FirstService营收
• 图33：2012-2016年FirstService调整后EBITDA
• 图34：FirstService特许经营下的生态系统
• 图35：2014-16年ServiceMaster营收
• 图36：2014-16年ServiceMaster净利润
• 图37：2016年ServiceMaster分部收入毛利率
• 图38：2016年ServiceMaster收入拆分
• 图39：2015-17年ASANTE营收
• 图40：2015-17年ASANTE净利润
• 图41：2017年ASANTE收入拆分
• 图42：2015-17年ASANTE毛利率
• 图43：ASANTE组织结构图

表格与数据

• 表1：包干制与酬金制对比
• 表2：2021年市场规模测算
• 表3：新型城镇化相关指标
• 表4：从销售增长率看行业生命周期
• 表5：2017年物业百强新三板公司财务数据
• 表6：物业服务与房地产开发、REITs业务对比
• 表7：2017年百强企业中港股和新三板公司业务布局对比
• 表8：2017年百强企业成本拆分
• 表9：部分企业APP/平台迭代情况
• 表10：“四大行”物业公司主营业务对比
• 表11：重点关注公司财务数据
• 表12：保利物业核心财务指标
• 表13：嘉宝股份核心财务指标
• 表14：美的物业核心财务指标
• 表15：第一物业核心财务指标
• 表16：开元物业核心财务指标
• 表17：新三板物业企业一览
• 表18：新三板百强物业企业关联上市公司资源贡献度（1/2）
• 表19：新三板百强物业企业关联上市公司资源贡献度（2/2）