房地产投资面面观：2019，房地产是喜是悲？-20190116-光大证券-12页_1mb

2019，房地产是喜是悲？——房地产投资面面观总结

核心内容概述

2019年房地产行业面临复杂多变的环境，宏观指标相互矛盾，资金紧张、销售放缓、拿地热情下降成为行业发展的主要特征。政策层面强调“房住不炒”，并采取“因城施策2.0”以防范房价大跌引发的系统性风险。整体来看，房地产市场在2019年预计将呈现销售转负、新开工先升后降、投资增速放缓的趋势。

主要观点

1. 投资篇：传统逻辑屡遭挑战

• 房地产开发投资中的建安设备投资与施工面积增速出现背离，建安投资增速大幅下降甚至转负，反映出房企对未来市场预期不佳。
• 新开工与施工、竣工、销售增速背离，显示资金紧张促使房企加快开工以获取贷款和变现，但销售低迷导致被动停工增加。
• 2018年“五限”政策加码，楼市销售长尾放缓，融资持续紧张，进一步加剧了房企的资金压力。

2. 资金篇：资金决定一切

• 房企资金状况是影响各项指标变化的关键因素。
• 外部融资方面，信托、发债量缩价升，主体资质更严，传统融资方式更难。
• 2018年房企杠杆率接近70%的历史高点，财务费用占比升至历史高位。
• 销售回款趋势放缓，房价增速高位但销售面积增速下降，反映市场观望情绪加重。

3. 拿地篇：广义库存仍高，拿地“手”软

• 狭义库存（获预售证）库销比升至历史均值以上，广义库存（含土地储备）库销比创历史新高。
• 土地成交量价、土地出让金、土地购置费同比增速放缓，住宅用地流拍率创新高，土地溢价率跌至历史低点。
• 房企拿地热情回落，导致新开工面积增速放缓，影响施工和建安投资。

4. 政策篇：“房住不炒”不改，因城施策2.0防大跌

• 楼市政策“总体难大松、局部会微调”，强调防范系统性金融风险。
• 按揭利率部分下调实为随行就市，部分城市放松限购，但整体仍保持调控态势。
• 中央经济工作会议提出“因城施策、分类指导”，地方政府调整政策以稳定市场预期。

5. 预测篇：销售转负，开工前高后低，投资放缓

• 2019年房地产销售面积同比或维持在0至-5%之间，商品房销售均价增速仍高。
• 外部融资虽有起色，但销售回款仍弱，资金依然偏紧。
• 房企拿地热情回落，导致新开工面积前期高增、中期放缓，施工和建安投资或先升后降。
• 房地产开发投资增速预计从2018年的9.5%降至2019年的5%左右。

关键信息汇总

资金状况

• 融资成本上升：信托融资量缩价升，平均收益率突破8%；美元债发行利率从4%升至10.3%；信用债发行利率从4.4%升至6.7%。
• 杠杆率高企：2018年房企杠杆率接近70%，财务费用占比升至历史高位。
• 销售回款弱：销售回款在开发资金来源中占比近50%，但销售面积同比增速已降至0。

土地市场

• 土地成交量价放缓：2018年6月开始，土地成交量价趋势放缓，流拍率创新高，溢价率跌至历史低点。
• 广义库存高企：上市房企存货与营业收入之比（广义库销比）升至332%的历史高位。

政策调控

• “房住不炒”基调不变：政策不希望再搞大刺激，同时防范房价大跌。
• 因城施策2.0：地方政府根据市场情况微调政策，如菏泽取消二手房限购，广州放宽公积金使用等。
• 调控密集：2018年全年调控政策累计450次，为历史最高。

市场预测

• 销售转负：2019年商品房销售面积同比或维持在0至-5%区间。
• 新开工前高后低：前期高增，中期因销售放缓而趋缓。
• 投资增速放缓：房地产开发投资增速预计由2018年的9.5%降至2019年的5%左右。

重要图表与数据

• 图1：2018年建安设备投资与施工面积增速背离
• 图2：固定资产投资价格累积同比
• 图3：房地产建安设备投资各分项增速
• 图4：2016年以来新开工与施工面积持续背离
• 图5：2018年新开工加速与竣工、销售走弱并存
• 图6：房企与全行业加权平均资本成本对比
• 图7：房企信用债融资量缩价高
• 图8：房地产信用利差高于整体产业债
• 图9：较低资质房企主体发行利率上升较快
• 图10：百城土地成交已大幅放缓
• 图11：土地购置与成交量价齐缓
• 图12：按揭利率下调占比上升，但利率仍在高位
• 图13：个人购房贷款放缓，开发贷增速止升
• 图14：2019年房地产开发投资全年增长或降至5%左右

分析师信息

• 张文朗：执业证书编号S0930516100002，电话021-52523808，邮箱zhangwenlang@ebscn.com
• 黄文静：执业证书编号S0930516110004，电话010-56513039，邮箱huangwenjing@ebscn.com
• 联系人：郑宇驰，电话021-52523807，邮箱zhengyc@ebscn.com

评级体系说明

声明与风险提示

• 本报告基于各种假设，分析结果可能因不同假设而有重大差异。
• 估值方法及模型存在局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。
• 报告中的信息或意见不构成任何投资、法律、会计或税务方面的最终操作建议。
• 投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险。