房地产行业深度-更新改造、人均居住面积改善驱动未来住宅需求-国联证券_32页_1mb

本报告分析了中国房地产行业在总和生育率降至1.0的中性假设下2023-2030年的需求与投资情况。核心结论如下：

1. 商品房需求预测

• 年均需求：在总和生育率1.0、空置率20%、有效需求漏损率10%的假设下，2023-2030年商品住房需求年均约10亿平米；若城镇化增速乐观，需求年均可达11.22亿平米。
• 需求构成：
  • 城镇化驱动：因人口总量下降，年均需求为-14亿平米（不贡献新增）。
  • 改善需求：2020年城镇人均居住面积38.6平米，按年增0.7平米测算，年均改善需求63.7亿平米。
  • 更新改造空间：30%存量住房需更新，按1%年更新率测算，年均更新需求38.6亿平米。
• 考虑空置率：中性预期下，年均商品住房销量约9.94亿平米；乐观假设下可达11.22亿平米。

2. 地产投资支撑因素

• 库存水平：2023年4月广义住宅库销比为11.16个月，低于历史中枢水平，库存压力较小。
• 资金流动性：地产融资政策趋松，开发资金来源自2022年2月起累计同比下降至2022年底的20%以上，2023年4月降幅收窄至6.4%。
• 竣工修复：在“保交楼”政策推动下，竣工面积与销售面积的滞后差逐步缩小，2023-2030年年均竣工面积预计为95.5亿平米。

3. 投资增速测算

• 施工面积增速：中性假设下，2023-2030年施工面积年均增速为16%。
• 房地产投资增速：基于施工面积增速与投资完成额增速的1.47倍系数比例，预计年均投资增速中枢为24%。
• 不同情景预测：
  • 若总和生育率降至0.7，投资增速中枢降至11%；
  • 若总和生育率1.5，投资增速中枢可达45%。

4. 投资建议

• 关注融资能力强、土储优质的国央企及率先完成信用修复的优质民企，受益于政策宽松与库存低位。
• 中性预期下，2023年房地产投资增速或改善，行业动力较充分。

5. 风险提示

• 生育率低于预期，可能进一步抑制人口增长；
• 人均居住面积改善不及预期，需求增长受限；
• 竣工修复不及预期，或受政策执行效率影响；
• 历史数据测算可能因市场波动与不可控因素产生偏差。

报告指出，未来住房需求主要依赖改善及更新改造，而非城镇化推动。低库存与政策宽松为投资提供支撑，但需警惕人口结构、住房质量及政策落地节奏等风险。