20200420-中达证券投资-内地房地产周度观察_房企土储下降意味着什么__23页_1mb

中達證券投資有限公司：內地房地產周度觀察總結

核心內容

• 房企土儲下降：近年上市房企土地储备增速有所放缓，2017-2019年加权平均土地储备增长率分别为38.4%、16.3%和10.1%。部分房企出现土储面积倒退的现象。
• 盈利空间承压：由于地价持续上升及房价维持平稳，房企利润率受到压力。2019年上市房企平均毛利率下降至30.3%，归母净利率下降至14.2%。
• 结构性机遇：虽然整体需求增长放缓，但部分区域如长三角、珠三角及中西部重点城市仍有人口流入，房地产市场需求表现分化，结构性机遇犹存。
• 政策影响：央行MLF利率下调，流动性改善；多地放宽落户政策，促进购房需求。深圳等城市出台政策促进商品房供应，稳定市场预期。
• 行业表现：本周新房成交面积环比上升，但同比仍下降。二手房成交量显著上升，部分城市如深圳、杭州、南京等表现突出。部分房企在土储和销售方面表现较好。

主要观点

• 土储增长放缓：房企土储增长放缓主要由于需求总量增长放缓，以及土地资源补充增速下降，尤其是优质土地稀缺导致房企拿地意愿下降。
• 区域分化：在城镇化率提升放缓和人口红利减弱的背景下，区域间房地产市场需求表现分化。重点城市如长三角、珠三角及中西部省会城市仍有购房需求支撑。
• 利润率承压：地价上涨和房价限制政策导致项目利润率承压。部分地块出让条件如配建公租房、竞自持比例等进一步压缩可售面积，增加实际土地成本。
• 政策支持：政策层面，央行通过MLF操作和定向降准等措施改善流动性；多地放宽落户政策，促进人口流入，从而支撑购房需求。
• 投资建议：维持房地产行业“强于大市”评级，认为流动性改善和结构性需求支撑行业基本面回暖。

关键信息

土地储备

• 第一梯队：土储面积大于1亿平方米的房企加权平均增速从2017年的46.1%下降至2019年的9.9%。
• 第二梯队：土储面积在3000万至1亿平方米之间的房企加权平均增速从2017年的29.4%下降至2019年的8.7%。
• 第三梯队：土储面积小于3000万平方米的房企加权平均增速从2017年的23.0%下降至2019年的16.0%。
• 区域布局：位于长三角的房企如德信中国、弘阳地产、景瑞控股、新城控股等土储面积占比高；位于粤港澳大湾区的房企如时代中国、佳兆业集团、合景泰富集团等也有较高的土储占比。

成交数据

• 新房成交：截至4月17日，42个主要城市新房成交面积环比上升30%，但2020年累计成交面积同比下降29%。
• 二手房成交：截至4月17日，15个主要城市二手房交易建面环比上升45%，2020年累计交易面积同比下降26%。
• 去化周期：13个主要城市平均去化周期为16.5个月，环比下降4%。

政策动态

• MLF操作：央行下调MLF利率20个基点，流动性有望改善。
• 落户政策：南昌、重庆、大连等地放宽落户条件，城镇户籍人口增加对购房需求形成支撑。
• 城市更新：深圳出台政策降低预售条件、加大城市更新支持力度，提速商品房供应。

投资建议

• 行业评级：维持房地产行业“强于大市”评级。
• 结构性需求：把握结构性需求是实现良好去化的关键。重点布局人口持续流入区域的房企有望受益。
• 拿地模式：多元拿地模式和较强的运营管控能力有助于支撑利润空间，尤其是通过收并购、城市更新等方式获取土地的房企。

数据要点

• 新房成交：42个主要城市新房成交面积环比上升30%，2020年累计成交面积同比下降29%。
• 可售面积：13个主要城市可售面积环比上升0.3%，平均去化周期16.5个月，环比下降4%。
• 二手房交易：15个主要城市二手房交易建面环比上升45%，2020年累计交易面积同比下降26%。

行业表现

• 涨幅居前：莱蒙国际、恒盛地产、世茂房地产本周涨幅居前；建发国际集团、SOHO中国、银城国际控股年初至今涨幅居前。
• 换手率居前：富力地产、融创中国、万科企业本周换手率居前。
• 物业管理：鑫苑服务、中奥到家、银城生活服务本周涨幅居前；永升生活服务、中海物业、滨江服务年初至今涨幅居前。

主要城市成交表现

• 新房成交：一线城市新房成交面积环比下降1%，同比下降29%；二线城市环比上升40%，同比下降10%；三线城市环比上升28%，同比下降12%。
• 二手房成交：一线城市二手房价格指数保持稳定；二线城市二手房价格指数保持稳定；三线城市二手房价格指数保持稳定；四线城市二手房价格指数缓慢上涨。

重要政策及动态

• 政策支持：央行MLF操作和定向降准政策改善流动性；多地放宽落户条件，促进购房需求。
• 城市更新：深圳加快商品房供应，促进城市更新；广州黄埔区加大“三旧”改造支持力度。
• 房地产公司业绩：招商蛇口、蓝光发展等公司公布2019年度业绩，部分公司销售表现较好。

结论

• 房企土储增长放缓主要由需求总量增长放缓和土地资源补充增速下降引起，部分房企出现土储倒退。
• 利润率承压，地价上涨和房价限制政策导致项目利润空间减少，部分地块出让条件压缩可售面积，增加实际土地成本。
• 结构性机遇仍然存在，重点城市和区域如长三角、珠三角及中西部省会城市仍有人口流入，支撑房地产市场需求。
• 政策支持和流动性改善为房地产行业提供一定支撑，但整体盈利空间增长动力不足。
• 投资建议维持“强于大市”评级，关注具备多元拿地模式和成本控制优势的房企。