房地产行业研究：供应与需求双双收缩，2022市场预期下行_10页_943kb

报告摘要

2022年住宅市场预期下行，主要受供应与需求两端收缩影响。行业环境自2021年三季度开始恶化，土地成交量与住宅市场成交量均出现下滑。本文重点分析2022年住宅市场供应与需求的变化趋势，尤其是土地成交量减少对部分城市住宅供应的影响。

2021年供应稳定，2022年警惕部分城市供给不足：
住宅供应增长主要依赖于土地成交量和施工速度。2021年一线城市住宅供应同比增速为9.4%，而二线和三四线城市分别为-3.4%和-9.9%，供应量有所减少。
- 二线城市：中西部普通二线城市土地成交与供应增速均明显下行，需警惕有效供给不足问题。
- 三四线城市：普通三四线城市需求抑制，企业拿地动力下降，部分城市如廊坊土地成交量同比下降46%，未来可能出现供给短缺。
- 施工速度：尽管部分城市施工周期有所延长，但房企仍需加快施工以实现资金回笼，因此整体施工速度对供应影响有限。
2022年关注核心城市，三四线城市或导致成交预期下行：
2021年全国商品房销售同比增速为11%，呈现前高后低趋势。一线城市表现优于二线和三四线城市，尤其三四线城市在12月成交量同比下降40.3%。
- 需求抑制因素：按揭贷款周期延长、居民观望情绪加重、房企暴雷、房地产税推进等。
- 一二线城市：需求基础良好，市场更具韧性，信贷政策小幅宽松下，2022年将保持平稳。
- 三四线城市：需求持续低迷，需关注政策边际改善是否能释放购房需求。

供应增长依赖土地成交量：
土地成交量是住宅供应增长的前提，2021年一线城市土地成交同比增长16.6%，而二线和三四线城市分别下降25.8%和24.9%。
- 部分城市如合肥、长沙土地成交与供应增速均正向增长，未来住宅供给相对充足。
- 成都、舟山、泉州等城市土地成交增长对住宅供应增加有支撑作用。
- 土地成交量大幅下降的城市（如廊坊）可能面临有效供给不足问题。
施工周期与企业行为：
- 企业从拿地到开工周期通常为6个月左右，部分企业甚至更短。
- 2021年部分城市如上海的拿地到开工周期延长至10个月以上，主要受土地持有成本高、预售资金监管严格、企业资金紧张等因素影响。
- 未来施工速度将取决于房企资金状况和政策环境，但核心城市仍能维持稳定供应。

需求抑制因素：
- 购房资格：地方政策不断加码，导致购房资格收缩。
- 购房能力：信贷环境趋紧，首付资金来源受限，按揭贷款额度受限，购房能力受到压制。
- 购房意愿：房企暴雷和房地产税推进，导致居民观望情绪加重。
不同能级城市表现差异：
- 一线城市：需求基础稳固，市场韧性较强，即使信贷收紧，成交量仍能保持平稳。
- 二线城市：需区分核心二线与普通二线，普通二线城市需求不振问题将更加突出。
- 三四线城市：需求透支严重，市场恢复需等待下一轮需求积累，部分资源型城市需关注政策边际改善。